Вид Объекта Недвижимости Аренда

Содержание

Неприятные последствия сдачи недвижимости в аренду

Вид Объекта Недвижимости Аренда

Недавнее решение Верховного суда, обязавшее обычного гражданина заплатить НДС с доходов от сдачи его недвижимости в аренду, снова вызвало дискуссии о том, может ли распоряжение своей собственностью считаться предпринимательской деятельностью. Между тем налоговики уже давно расценивают сдачу нежилых помещений в аренду как фактическое предпринимательство. И суды такую позицию поддерживают.

Предприниматель или просто физлицо?

Лю­бо­му че­ло­ве­ку, ко­то­рый со­би­ра­ет­ся сда­вать свои квад­рат­ные метры, стоит за­ду­мать­ся: может ли это быть ква­ли­фи­ци­ро­ва­но как пред­при­ни­ма­тель­ская де­я­тель­ность? Ведь от этого за­ви­сит, какие имен­но на­ло­го­вые обя­зан­но­сти у него по­явят­ся.

Так, обычный гражданин платит всего лишь НДФЛ с полученного дохода. Причем если арендатор — компания или ИП, то они сами удержат налог при выплате арендной платы и перечислят его в бюджет. А если помещение сдается такому же обычному физическому лицу, то придется:

•подать декларацию в инспекцию по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за годом сдачи в аренду;

•заплатить налог не позднее 15 июля этого же года.

У предпринимателей же обязанностей значительно больше. При этом таковыми считаются не только те, кто зарегистрирован в качестве ИП.

Если налоговики решат, что ваша деятельность — предпринимательская по сути, то к вам предъявят такие же требования, как и к ИП.

Для этого инспекторам, правда, понадобится назначить и провести в отношении вас выездную проверку (обычно за 3 года, предшествующие году проверки).

СправкаПредпринимательской считается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве п. 1 ст. 2 ГК РФ.

На признаки предпринимательской деятельности, приведенные в ГК РФ, ориентироваться не стоит — они носят оценочный характер. Ведь даже сдавая скромную комнату в коммуналке, вы действуете самостоятельно, рискуете (незнакомые жильцы — всегда риск) и рассчитываете ежемесячно, то есть систематически, получать от этого хотя и небольшую, но все-таки прибыль.

Однако сдача временно свободного жилья, благодаря давнему разъяснению ВС, предпринимательством не считается. Но все хорошо в меру — если вы начнете скупать квартиры и селить там жильцов, проверяющие однозначно усмотрят в этом систему и потребуют зарегистрироваться. Кстати, апартаменты налоговики не считают жилым помещением, поскольку о них нет упоминания в ЖК.

А вот когда речь идет о нежилых помещениях, то, по мнению налоговиков, сдача даже одного объекта делает вас фактическим ИП. При обжаловании решений по выездной проверке в судебном порядке судьи в большинстве случаев поддерживают ИФНС.

Нежилые помещения для семьи не покупают

Вот ос­нов­ные кри­те­рии, ко­то­ры­ми ру­ко­вод­ству­ют­ся суды:

вид раз­ре­шен­но­го ис­поль­зо­ва­ния по­ме­ще­ния (зда­ния). Для лич­ных и се­мей­ных целей нежи­лое по­ме­ще­ние не при­об­ре­та­ет­ся.

Сле­до­ва­тель­но, по­ку­пая недви­жи­мость, из­на­чаль­но пред­на­зна­чен­ную для ис­поль­зо­ва­ния в тор­гов­ле, про­из­вод­стве, при ока­за­нии услуг и так далее, граж­да­нин имеет в виду пред­при­ни­ма­тель­скую де­я­тель­ность.

Ана­ло­гич­но оце­ни­ва­ет­ся вид раз­ре­шен­но­го ис­поль­зо­ва­ния зе­мель­ных участ­ков;

ха­рак­тер ис­поль­зо­ва­ния арен­да­то­ром: нежи­лые зда­ния и по­ме­ще­ния обыч­но сда­ют­ся под офис, склад, ма­га­зин, то есть для ис­поль­зо­ва­ния в ком­мер­че­ской де­я­тель­но­сти;

нормы клас­си­фи­ка­то­ра. Со­глас­но ОКВЭД арен­да и управ­ле­ние соб­ствен­ным или арен­до­ван­ным нежи­лым недви­жи­мым иму­ще­ством — от­дель­ный вид эко­но­ми­че­ской де­я­тель­но­сти (код 68.20.2 ОК 029-2014);

рис­ко­вый ха­рак­тер де­я­тель­но­сти. По­сколь­ку де­я­тель­ность арен­до­да­те­ля — пред­при­ни­ма­тель­ская, пред­при­ни­ма­тель­ский риск пе­ре­но­сит­ся и на арен­до­да­те­ля (он может не по­лу­чить ожи­да­е­мые до­хо­ды).

Кроме того, на­ли­чие в до­го­во­ре арен­ды ряда усло­вий (в част­но­сти, об обя­зан­но­сти арен­до­да­те­ля пе­ре­дать в опре­де­лен­ный срок иму­ще­ство в при­год­ном для экс­плу­а­та­ции со­сто­я­нии, о сро­ках вне­се­ния и по­след­стви­ях про­сроч­ки аренд­ной платы) трак­ту­ет­ся как учет рис­ков, воз­мож­ных при пред­при­ни­ма­тель­ской де­я­тель­но­сти.

Неко­то­рые из этих ар­гу­мен­тов не вы­дер­жи­ва­ют кри­ти­ки. Ведь и при сдаче жилых по­ме­ще­ний сто­ро­ны ста­ра­ют­ся про­пи­сать в до­го­во­ре все необ­хо­ди­мые усло­вия и риски, это обыч­ная прак­ти­ка. Но сути наша кри­ти­ка не ме­ня­ет. Рас­смот­рим те­перь воз­мож­ные по­след­ствия при­зна­ния граж­да­ни­на фак­ти­че­ским ИП.

Придется заплатить НДС, пени и штрафы

Аренд­ная плата. ИП, не пе­ре­шед­шие на спец­ре­жим, при­зна­ют­ся пла­тель­щи­ка­ми НДС. Сле­до­ва­тель­но, они обя­за­ны вклю­чать этот налог в цену арен­ды и затем пе­ре­чис­лять его в бюд­жет, а также по­да­вать де­кла­ра­ции по этому налогу.

По­сколь­ку фак­ти­че­ский ИП не брал НДС с арен­да­то­ра, то ему при­дет­ся за­пла­тить налог са­мо­му, а также и штра­фы — за про­сроч­ку его упла­ты и за непо­да­чу де­кла­ра­ций. Бы­ва­ет так, что к мо­мен­ту за­вер­ше­ния про­вер­ки трех­лет­ний срок для при­вле­че­ния к от­вет­ствен­но­сти уже ис­те­кает.Но пени при­дет­ся пла­тить в любом случае.

ВниманиеНа­чис­ле­ние НДС фак­ти­че­ско­му ИП вле­чет также и штрафы:за неупла­ту НДС — 20% от неупла­чен­ной суммы;за непред­став­ле­ние де­кла­ра­ций по НДС — 5% от не упла­чен­ной в срок суммы на ос­но­ве со­от­вет­ству­ю­щей де­кла­ра­ции, за каж­дый пол­ный или непол­ный месяц со дня, уста­нов­лен­но­го для ее пред­став­ле­ния, но не более 30% ука­зан­ной суммы и не менее 1000 руб.

Доход от про­да­жи. Ре­а­ли­за­ция недви­жи­мо­сти — также объ­ект об­ло­же­ния НДС (кроме земли). По­это­му если вы про­да­ди­те свое нежи­лое по­ме­ще­ние в пе­ри­од, ко­то­рый ИФНС со­чтет пе­ри­о­дом фак­ти­че­ско­го пред­при­ни­ма­тель­ства, то вам до­на­чис­лят также и НДС с до­хо­дов от про­да­жи иму­ще­ства, и пени за про­сроч­ку уплаты.

Возможно, удастся добиться освобождения от уплаты НДС

К хо­ро­шим но­во­стям можно от­не­сти недав­нее ре­ше­ние ВС, поз­во­лив­шее фак­ти­че­ско­му ИП за­явить зад­ним чис­лом осво­бож­де­ние от упла­ты НДС на ос­но­ва­нии ст. 145 НК.

Дело в том, что доход большинства граждан от аренды не превышает 2 млн руб. за 3 последовательных календарных месяца.

В таких ситуациях зарегистрированные ИП вправе получить освобождение от уплаты НДС, направив в инспекцию уведомление и подтверждающие документы.

Однако попытки фактических ИП заявить такое освобождение по результатам налоговой проверки, признавшей их деятельность предпринимательской, ранее заканчивались неудачей. Налоговики, а затем и суды аргументировали свой отказ так:

•освобождение предоставляется на будущее, а не задним числом;

•им вправе воспользоваться только зарегистрированные ИП;

•чтобы получить освобождение, нужно представить в ИФНС выписки из книги продаж и из книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций.

СправкаГраждане, которым по результатам выездной проверки начислили НДС с арендной платы за нежилое помещение как фактическим предпринимателям, вправе заявить освобождение от уплаты НДС на основании ст. 145 НК задним числомОпределение ВС от 03.07.2018№ 304-КГ18-2570.

Но Верховный суд принял решение в пользу гражданина, который получил статус ИП только после того, как проиграл суды налоговой инспекции. В частности, ВС разъяснил, что на фактических ИП распространяются не только обязанности, но и права, предусмотренные НК, в том числе право на освобождение от уплаты НДС по ст.

 145 НК. Поскольку уведомление налогового органа носит в этом случае чисто информационный характер, то направление его позже установленного срока не лишает гражданина права на освобождение.

А представлять подтверждающие документы за соответствующие периоды он был не обязан, поскольку тогда еще не считался плательщиком НДС.

ФНС включила это решение в свой Обзор судебных решений за III квартал 2018 г. Так что те граждане, которых обязали уплатить НДС с арендной платы, вправе заявить освобождение по ст. 145 НК РФ. Единственным препятствием в таком случае может быть только истечение трехлетнего срока для возврата (зачета) переплаты по налогу.

В случае продажи недвижимости доход не будет освобожден от уплаты НДФЛ

Обыч­ные граж­дане впра­ве не пла­тить НДФЛ в слу­чае про­да­жи недви­жи­мо­сти по ис­те­че­нии ми­ни­маль­но­го срока вла­де­ния ею:

•если объ­ект при­об­ре­тен до 01.01.2016 — не менее 3 лет;

•если позд­нее — не менее 5 лет.

Де­кла­ри­ро­вать такую про­да­жу также не нужно.

Но эта льго­та непри­ме­ни­ма в слу­чае, если недви­жи­мость ис­поль­зо­ва­лась в пред­при­ни­ма­тель­ской де­я­тель­ности. Нель­зя умень­шить доход и на 1 млн руб. фик­си­ро­ван­но­го вы­че­та либо на сумму рас­хо­дов на его при­об­ре­те­ние — по той же при­чине.

Сле­до­ва­тель­но, если на­ло­го­вая про­вер­ка вы­явит про­да­жу нежи­лой недви­жи­мо­сти, ко­то­рую вы сда­ва­ли в арен­ду, то вам в любом слу­чае при­дет­ся за­пла­тить НДФЛ с пол­ной суммы до­хо­да, даже если по­ме­ще­ние при­над­ле­жа­ло вам много лет. Также с вас взы­щут пени за про­сроч­ку и штра­фы за неупла­ту на­ло­га и за непред­став­ле­ние на­ло­го­вой де­кла­ра­ции.

Если НДФЛ удерживал налоговый агент, вам могут доначислить этот налог

Пред­при­ни­ма­те­ли долж­ны сами по­да­вать де­кла­ра­цию, ис­чис­лять налог и вно­сить его в бюджет.То есть при арен­де у пред­при­ни­ма­те­ля арен­да­тор (ком­па­ния или ИП) не при­зна­ет­ся на­ло­го­вым аген­том и не дол­жен удер­жи­вать НДФЛ из аренд­ной платы.

Таким образом, даже если ваш арендатор исправно удерживал ваш НДФЛ и перечислял его в бюджет, инспекторы могут потребовать уплаты той же суммы от вас, а также пеней и штрафа за просрочку — поскольку это была ваша обязанность и она не выполнена.

Зачесть удержанный НДФЛ, если такое требование выдвинуто, инспекция не может. По правилам НК излишне удержанный НДФЛ должен вернуть налоговый агент, то есть арендатор, на основании заявления физического лица.

И только если арендатора уже не существует, налог возвращает инспекция.

Отметим, что в большинстве случаев налоговики все-таки не настаивают на уплате НДФЛ лично фактическим ИП. Тем не менее риск есть.

Возможен штраф за незаконное предпринимательство…

КоАП преду­смат­ри­ва­ет также неболь­шой штраф за неза­кон­ное пред­при­ни­ма­тель­ство — от 500 до 2 000 руб. Со­ста­вить про­то­кол по факту та­ко­го на­ру­ше­ния впра­ве как по­ли­ция, так и на­ло­го­ви­ки, но при­су­дить штраф может толь­ко суд. Од­на­ко на фоне всего вы­ше­из­ло­жен­но­го это, ко­неч­но, ме­лочь.

…и взыскание страховых взносов

Пред­при­ни­ма­те­ли обя­за­ны также пла­тить стра­хо­вые взно­сы за себя в фик­си­ро­ван­ном раз­мере.Од­на­ко в про­ана­ли­зи­ро­ван­ных нами су­деб­ных делах таких тре­бо­ва­ний не предъ­яв­ля­лось.

Это свя­за­но с тем, что ад­ми­ни­стри­ро­ва­ние стра­хо­вых взно­сов пе­ре­шло к на­ло­го­вой служ­бе толь­ко с 2017 г., а про­вер­ки граж­дан на­зна­ча­лись в от­но­ше­нии более ран­них пе­ри­о­дов.

То есть все еще впе­ре­ди…

* * *

Вло­жить сво­бод­ные день­ги в недви­жи­мость и по­лу­чать доход от сдачи ее в арен­ду — идея непло­хая. Но чтобы все за­ра­бо­тан­ное не ушло на штра­фы и ад­во­ка­тов, оце­ни­вай­те риски на­ло­го­вых пре­тен­зий здра­во.

Воз­мож­но, проще за­ре­ги­стри­ро­вать­ся как ИП, пла­тить, к при­ме­ру, 6% «упро­щен­но­го» на­ло­га с до­хо­да и спать спо­кой­но. На­пом­ним, кста­ти, что с 1 ян­ва­ря 2019 г.

при по­да­че до­ку­мен­тов в элек­трон­ной форме за­ре­ги­стри­ро­вать ИП можно будет без упла­ты гос­по­шлины.

Не забывайте поставить «палец вверх». Заранее,спасибо!)

Вид Объекта Недвижимости Аренда

Вид Объекта Недвижимости Аренда

2.2.9.

По окончании срока договора либо при досрочном освобождении помещения, письменно известить об этом Арендодателя не позднее чем за месяц, сдать объект недвижимости Балансодержателю (в соответствии с порядком, установленным решением городского Совета Новосибирска от 29.05.2002 N 140) по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормативного износа и провести сверку платежей. Акт приема-передачи и акт сверки платежей представляются Арендодателю.

При отсутствии у Арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб, обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении производится по дополнительному договору с Балансодержателем или иными организациями за счет Арендатора.

Аренда недвижимости: понятие, функции, виды и формы

1. Формируется на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, адми­нистрацией хозяйства и первичными трудовыми коллекти­вами, семьями или отдельными работниками.

Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные.

Они ведут к каче­ственному изменению существующих предприятий, превра­щают их в ассоциации или объединения арендаторов;

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Объекты аренды

В этом контексте из его состава исключены временные, переносные строения, строения сборно-разборного типа без фундамента: павильоны, киоски.

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК РФ).

Для определения правил совершения сделок с незавершенным строительством объектом и самой возможности совершения с ним сделок необходимо ответить на вопрос, является ли такой объект движимым или недвижимым имуществом. Определение предмета договора аренды зданий и сооружений предполагает указание на месте нахождения, площади сдаваемого в аренду объекта с приложением поэтажного плана здания.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным.

Лекция №4 тема «Аренда, как метод эффективного управления объектами недвижимости

Первая группа затрат Кпл находится по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу.

В договорах аренды может быть предусмотрено условие по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение.

Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счётчика(или расчётный метод определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Необходимо распределить годовой доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, приносимую или «генерируемую» недвижимостью т.е. определяя «добавочную продуктивность» земли или улучшений по остаточному принципу. Эта сумма «добавочная продуктивность» и будет определять величину рыночной арендной платы.

Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды

Возможна дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъ­ятия арендной платы, степени аренды средств производ­ства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т. д.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным.

Примерная форма договора аренды объекта недвижимости

2.2.3. Оплачивать коммунальные услуги в соответствии с условиями, предусмотренными в прямых договорах с предприятиями — поставщиками коммунальных услуг. Арендатор обязан заключить договоры на возмещение эксплуатационных расходов держателю имущества муниципальной казны.

а) при передаче объекта недвижимости или его части в субаренду, пользование третьим лицам или передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу без предварительного письменного разрешения Арендодателя (пункт 2.2.7 настоящего договора) — в размере полугодовой арендной платы. Размер штрафа определяется с учетом площади, используемой третьим лицом;

Аренда объектов недвижимости

По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности работников арендный механизм находится и следующей логической связи и соподчиненности: частнособственническне отношения — арендные — кооперативные — подрядные — наемные.

Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Министерства РФ по управлению государственным имуществом, на практике эти полномочия передаются территориальным органом МГИ.

Примечание: Форма договора аренды объекта недвижимости для аренды помещений для размещения управляющей компании

5.5. В случае если Арендодатель нуждается в арендуемом объекте недвижимости, Арендатор обязуется расторгнуть заключенный договор аренды объекта недвижимости и освободить нежилое помещение при условии, что Арендодатель предупредит об этом Арендатора не менее чем за один месяц.

4.2. В случае нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы Арендодатель вправе взыскать с Арендатора в установленном порядке задолженность и пеню, установленную пунктом 4.

1 настоящего договора, образовавшиеся на момент взыскания, и потребовать от Арендатора внесения арендной платы досрочно, но не более чем за два срока вперед, а также расторжения в судебном порядке договора и освобождения объекта недвижимости.

Повышение оригинальности

Существует следующий набор правил касательно сторон договора аренды земли:

    Ст.22 ЗК РФ специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев. Арендодателями согласно той же cт.22 ЗК РФ могут быть только собственники земельных участков. Статья 608 ГК РФ предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст.4).

Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

Аренда появилась примерно за два тысячелетия до Р.Х., и предметом ее была земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания, оборудование и почти все, что только можно себе представить, включая ядерные энергетические комплексы и линкоры.

Основные виды аренды. Аренда имущества, помещений, земельных участков

Вид Объекта Недвижимости Аренда

Необходимость отдавать во временное пользование тот или иной объект, предмет, недвижимость или землю возникла очень давно. Чтобы более-менее разумно и логично подходить к данному вопросу, были разработаны различные виды аренд.

Общая их суть заключается в том, что владелец некого имущества по доброй воле передает его другому лицу. При этом право собственности все равно никуда не пропадает.

Есть некоторые обязанности обеих сторон сделки, которые могут значительно различаться в зависимости от предмета договора и особенностей взаимоотношений.

Арендодатель и арендатор

Для того чтобы четко разделять непосредственного собственника и то лицо, которое будет пользоваться неким объектом, были придуманы соответствующие названия. Так, арендодатель – это тот человек (или фирма), которому предмет договора принадлежит. Он имеет желание и возможность передать его другому лицу. Вот оно называется арендатор.

После передачи предмета на обе стороны налагаются определенные обязательства, но также и предоставляются специальные права. Разные виды аренды имущества подразумевают и разные подходы к формулированию указанных элементов. К примеру, нельзя применять требования касательно аренды недвижимости для транспорта или программного обеспечения.

Верно и обратное.

Ответственность и обязательства

Как уже было сказано выше, разные виды аренд требуют отличающегося друг от друга подхода к особенностям взаимоотношений сторон. Но если обобщить всю информацию, можно получить несколько основных пунктов. Так, арендодатель обязан по итогам заключения договора предоставить оговоренный объект в пользование арендатора.

На это ему может даваться ранее оговоренный срок. Объект должен соответствовать всем заявленным требованиям. В свою очередь, арендатор обязан аккуратно использовать объект договора, вносить плату за пользование точно в срок по его окончании, вернуть все арендодателю в целости и сохранности. Это может показаться несколько сложным.

Чтобы лучше понять особенности, возьмем самую обычную аренду квартиры. Так, арендодатель должен отдать ключи от квартиры, и она сама обязана выглядеть именно так, как это раньше описывалось. Арендатор может жить в квартире, как ему удобно, но она должна сохранять приблизительно тот же вид, что и в момент передачи.

Нельзя делать капитальный ремонт, перестановку, перепланировку и так далее без разрешения владельца. При этом раз в месяц (или другой срок) он должен платить за право жить в квартире. Предположим, что срок аренды составлял 1 год.

То есть ровно через 12 месяцев с момента подписания договора арендатор обязан съехать, оставив все так, как оно и было.

Прокат

Виды аренды такого типа подразумевают краткосрочную передачу объекта договора в пользование арендатору. Чаще всего этим занимаются фирмы. То есть сделка будет заключаться между юридическим и физическим лицом.

Срок устанавливается отдельно, по итогам предварительных договоренностей, но он редко когда превышает 1 год. Объектом может выступать только движимое имущество. Кроме того, арендатор не получает права на субаренду.

Есть возможность расторгнуть договор до окончания срока действия, но после предварительного уведомления арендодателя (обычно за 10 дней до момента расторжения). Договор составляется в письменной форме. Если он расторгнут до конца срока, разница в оплате возвращается.

Простейшие тому примеры, которые были распространены раньше: прокат видеокассет, дисков, картриджей для игровых приставок и так далее.

Транспорт и фрахт

Такие виды аренд касаются всевозможных транспортных средств. В стандартном варианте передается только сам автомобиль (трактор, комбайн и так далее). Если используется такой подвид, как фрахт, то попутно вместе с транспортом передается и водитель для него. Но оплачивать услуги этого человека отдельно не нужно.

Арендатор платит только фиксированную сумму арендодателю, а уже тот самостоятельно рассчитывает заработную плату водителя. Примерами такого типа сделки могут служить те виды транспорта, которые используются на свадьбах.

То есть установлен срок, допустим, он составит 6 часов, на протяжении которых арендодатель вправе приказывать водителю, куда ехать (в рамках разумного). За это он, в свою очередь, уже заплатил. Сразу по окончании срока действия договора водитель может просто развернуться и уехать.

Чаще всего предусматривают возможность продления сделки на ещё какое-то время. Следует учитывать, что водитель – живой человек со своими естественными потребностями (поесть, сходить в туалет, поспать, отдохнуть и так далее).

Различные виды аренды помещений являются самой популярной и распространенной разновидностью договоров, заключаемых между двумя сторонами. Сюда относится право пользования как квартирой, так и нежилой недвижимостью, ее частью и так далее. К примеру, некая фирма построила большой дом, первый этаж которого планируется использовать для размещения различных магазинов или кафе.

Эта компания не планирует осуществлять продажу недвижимости, но деньги за нее получать хочет. Как следствие, она сдает квартиры в аренду физическим лицам, а части первого этажа – компаниям, готовым разместить там свои точки продаж или обслуживания граждан.

Характерной особенностью является то, что земля, которая находится под недвижимостью, автоматически также переходит в аренду, хочет того арендодатель или нет.

Предприятие

Снимаются не только пустые помещения. Также в аренду могут передаваться целые промышленные комплексы со всем оборудованием, техникой и так далее. Виды земельной аренды подразумевают передачу только самой территории, но тут включается вообще все.

Фактически арендатор становится владельцем целого предприятия, хотя прямое право собственности остается за арендодателем. Условия могут быть самыми разными, начиная от фиксированной платы и заканчивая платежами по итогам деятельности компании. Об этом следует договариваться отдельно.

К примеру, есть некое предприятие, которое занимается производством пластиковых окон. У нынешнего собственника нет времени, желания, опыта или знаний для того, чтобы правильно руководить всем этим. Он решает найти человека, которому сдает в аренду весь комплекс в целом, и просит за это 10% от чистого дохода.

Достаточно прибыльная сделка, не требующая от прямого владельца никаких усилий, чтобы получать прибыль. Естественно, есть риск того, что предприятие разорится, но тут уже все зависит от правильного выбора арендатора.

Лизинг

Есть огромное количество форм, которые может принимать аренда. Виды аренды «лизинг» подразумевают, что владелец передает в пользование другому лицу какой-либо объект (чаще всего им выступает транспорт или оборудование). Кажется, что все как обычно, если не учитывать тот факт, что у арендатора есть право выкупить предмет договора.

К примеру, одной фирме «Б» нужен трактор. Его производит компания «А». Фирма «Б» договаривается с «А», что берет нужный транспорт в аренду на условиях лизинга. Это значит, что в плату за пользование будет входить не только фиксированная сумма аренды, но и часть стоимости предмета договора.

В конце срока трактор полностью переходит в собственность фирмы «Б», если все платежи производились точно в срок. Это некая смесь между кредитом и классической арендой, которая очень распространена в крупных компаниях, не желающих за один раз вырывать из оборота крупные суммы, но нуждающихся в определенной технике.

Может показаться, что это не очень выгодно, но фактически, если рассчитать ту прибыль, которая может быть получена при использовании стоимости техники за весь срок ее применения, окажется, что выгода все же есть, и она очень значительна. К примеру, тот же трактор стоит 1 миллион рублей.

Если компания сразу заплатит эту сумму, то в дальнейшем она не сможет получить доход на сумму 10 миллионов. А лизинг трактора обойдется в 2 миллиона за тот же срок. Видим, что прямая выгода составит 8 миллионов.

Земля

Все виды аренды земельных участков в целом идентичны таковым, заключаемым для получения права пользования недвижимостью. Однако есть и некоторые отличия, которые при определенных условиях могут сыграть значительную роль.

Так, если земельный участок находится на границе с водой, которая относится к объектам общего пользования, арендатор обязуется ничем не ограничивать доступ любым гражданам к воде. К примеру, есть некий кусок пляжа, который берется в аренду. Собственник получает за это фиксированную сумму.

Арендатор не имеет права как-то запретить любым лицам посещать пляж, но может создать инфраструктуру, поставить лежаки, оборудовать магазин и так далее. То есть доход с пляжа он будет получать не напрямую, а опосредованно, в процессе совершения посетителями пляжа покупок.

Есть и другие особенности, напрямую связанные друг с другом, – срок аренды и ее назначение. Виды аренды земли для обустройства дачного участка не подразумевают возможность возведения на нем торговой точки. То же самое верно и в обратном порядке.

То есть нельзя ту территорию, которая предназначается для торгового центра, застроить жильем или распахать для получения урожая. От этого зависит и срок, который, в принципе, без особых усилий можно продлить по окончании.

https://www.youtube.com/watch?v=xYev_roQT90

Многие виды аренды не подразумевают возможность того, что арендатор будет позволять пользоваться объектом третьим лицам. Однако есть и такие разновидности, для которых это вполне приемлемо. Подобные действия называются субарендой. Суть ее заключается в том, что арендатор передает и так уже арендованный объект третьим лицам.

То есть становится арендодателем. Но фактическое право собственности остается все равно за владельцем. К примеру, есть очень большое помещение. Собственник не желает самостоятельно подыскивать потенциальных арендаторов.

Он сдает всю недвижимость целиком другому лицу, а уже оно, выплачивая оговоренную сумму, ищет арендаторов, которые в данном случае будут называться субарендаторами.

Нематериальные активы

Во многих случаях виды аренд касаются недвижимости, оборудования, техники, транспорта и так далее. Но это только часть всего, что может быть передано во временное пользование. Так, к примеру, схожие условия действуют и касательно программного обеспечения, торговых марок и тому подобных элементов, не существующих в материальном выражении.

Итог

Выше были перечислены основные виды аренды. Это далеко не полный перечень, но для общего понимания сути вопроса его вполне достаточно. Благодаря возможностям, которые предоставляет аренда, значительно увеличивается экономическая активность населения.

К примеру, человек имеет оборудование для производства, но у него нет денег для покупки или постройки промышленного помещения. Вместо того чтобы просто ждать, он ищет возможность снять нужную территорию в аренду.

Другое лицо, у которого такая недвижимость есть, абсолютно не понимает, что с ней можно делать, но желает получать прибыль. После переговоров обе стороны приходят к устраивающему их соглашению.

Один человек получает в пользование недвижимость, разворачивает производство и начинает получать прибыль. Второй ни о чем не переживает и просто довольствуется фиксированной платой. Все довольны, и экономика улучшилась.

Договор аренды недвижимого имущества

Вид Объекта Недвижимости Аренда

Понятие объектов недвижимого имущества

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся

    1. земельные участки,
    2. участки недр,
    3. обособленные водные объекты и
    4. все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
    5. подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются:

    • прочная связь с землей;
    • невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе.

Понятие договора аренды недвижимости (на примере аренды здания и сооружения)

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, – требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

По своей юридической природе договор аренды недвижимости:

    • консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
    • возмездный (встречное предоставление в виде платы);
    • двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
    • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Субъекты договора аренды недвижимого имущества:

    1. арендодатель – собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
    2. арендатор – всякий дееспособный гражданин либо организация.

договора аренды недвижимости

Существенными условиями договора аренды является:

    1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору – арендодателя и арендатора);
    2. срок аренды (исходя из определения договора аренды);
    3. арендная плата (ст. 654 ГК РФ).

Предмет договора аренды недвижимого имущества:

    1. недвижимое имущество, передаваемое в аренду;
    2. действия арендодателя и арендатора по передаче, содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

    • особой ценностью этих объектов,
    • их непотребляемостью в процессе использования,
    • неразрывной связью с землей и т.п.

Срок аренды недвижимости

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК).

И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно.

Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д.

Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации  (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Права арендатора на земельный участок

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Аренда – что это такое, определение, значение слова

Вид Объекта Недвижимости Аренда

28.07.2019

Аре́нда – передача во временное пользование или владение какого-то вида собственности за определенную плату. Само слово произошло от латинского  arrendare, что переводится как «отдавать внаем». Аренда представляет собой форму имущественного договора: арендодатель передает права на определенный вид имущества арендатору за арендную плату.

Например, в настоящее время наиболее распространена аренда земельных участков, объектов жилой и коммерческой недвижимости, транспортных средств и оборудования. Аренда предоставляется только в соответствии с договором (устным или письменным). Доходы, продукция и польза от использования арендованного имущества, полученные арендатором, являются его собственностью.

Объект аренды

Объект аренды – это движимое и недвижимое имущество, которое сдается в аренду, и при этом в процессе использования не теряет своих потребительских свойств.

В качестве объектов аренды могут выступать здания, предприятия, склады, офисные помещения, земельные участки, сооружения, транспортные средства, оборудование и другие предметы, относящиеся к разряду непотребляемых, то есть остающихся практически в том же виде и после использования.

Согласно договору, объект аренды должен быть четко определен: указано его наименования и данные, позволяющие его индивидуализировать. В зарубежном законодательстве аренда допускается не только вещей, но и договорных обязательств. Данная практика постепенно внедряется и в российскую деловую сферу. Например, в качестве аренды прав могут использоваться акции и паи торговых товариществ.

Формы договора

Договор аренды может быть заключен в устной или письменной форме. Но, согласно российскому законодательству, если одной из сторон является юридическое лицо или если договор заключается на срок более одного года, то он должен быть заключен в письменном виде.

Также договора аренды, объектами которых является недвижимое имущество, и срок аренды составляет более одного года, подлежат государственной регистрации в соответствующих территориальных органах Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора

Арендодателем называется юридическое или физическое лицо, предоставляющее арендатору имущество во временное владение и пользование за договорную плату.

При этом сдать определенный объект в аренду может как его непосредственный собственник, так и лицо, уполномоченное на это законом или собственником.

Синонимом слова арендатор является термин «лессор», но он в российской практике используется нечасто.

Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое заключило договор аренды и согласилось получить имущественные права на определенный объект в течении обговоренного срока за установленную плату.

Права и обязанности арендатора определяются исключительно договорными условиями, так как гражданское законодательство РФ практически никаких требований к арендатору не предъявляет, кроме соблюдения общих норм права.

Синонимами термина арендатор являются слова посессор, лесси, тенант и рентер.

Сроки договора

Согласно российскому законодательству, срок договора аренды устанавливается на основе соглашения сторон и должен быть зафиксирован в договоре.

Также допускается заключение договора на неопределенный срок, но в таком случае отдельно обговариваются условия прекращения действия договора.

Например, для отказа от своих обязательств арендатор недвижимого имущества обязан предупредить об этом арендодателя за один месяц.

Таким образом, в зависимости от сроков аренды принято различать следующие виды договоров:

– краткосрочный: срок до 1 года,

– среднесрочный: срок от 1 до 5 лет,

– долгосрочный: срок от 5 и более лет,

– бессрочный: срок не определен.

Виды аренды

Российское гражданское законодательство определяет следующие виды аренды: прямую аренду, субаренду, наем и поднаем. Причем отдельно обговариваются отличительные черты каждого вида движимого и недвижимого имущества. Так, выделяют особенности аренды движимой собственности, зданий и сооружений, транспортных средств, предприятий и финансовую аренду.

Аренда транспортных средств

Аренда транспортных средств – это один из видов договорных арендных отношений, в которых объектом аренды выступают определенные виды транспортных средств (например, автомобили, движущаяся строительная техника, водные суда и тому подобное).

Субаренда

Субаренда представляет собой передачу арендатором приобретенных им на условиях аренды прав (полных или частичных) на объект третьему лицу. В результате субаренды арендатор становится арендодателем, а третье лицо выступает как арендатор.

Аренда нематериальных активов

Аренда нематериальных активов – это аренда активов, представляющих определенную ценность, но не относящихся к разделу материальной собственности.

В пример такой аренды можно привести получение прав за определенную плату и на установленный срок торговой марки, программ, фильмов, книг или других предметов интеллектуальной собственности.

Право на владения и использования возникает при подписании договора.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->