Продажа Прав По Дду Облагается Налогом?

Содержание

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Продажа Прав По Дду Облагается Налогом?

Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры, а не права собственности на нее. Поэтому по ДДУ Вы не приобретаете право собственности, так как оно возникает у участника только после передачи ему построенной (сданной) квартиры и государственной регистрации права на нее в органах Росреестра.

В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог, в соответствии с п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. При этом лицо, получившее доход от передачи имущественного права, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.

Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Однако лицо, уплатившее налог по сделке о передаче права требования по ДДУ, имеет право на произведение налогового вычета либо может уменьшить сумму своих облагаемых доходов путем вычета из суммы доходов фактически понесенных расходов, связанных с приобретением права требования (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

На Вашем примере это выглядит следующим образом: право требования в строящемся доме было приобретено за 1,43 млн рублей, спустя два месяца оно было передано по договору за ту же сумму. Соответственно, при исчислении налога в рамках ст.

220 НК РФ уплачивать налог не потребуется, так как доходы равны сумме расходов на приобретенное право и при вычитании остается ноль.

Таким образом, налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, как в описанном случае, то налог по такой сделке платить не нужно.

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Налог с продажи равноценной недвижимости составит ноль рублей, но от подачи налоговой декларации это не освобождает.

Формально дольщик еще не является собственником жилья.

Только подписанный и зарегистрированный в Росреестре акт приема-передачи дает основания для возникновения права собственности, а появление такого документа на свет возможно только после ввода дома в эксплуатацию, когда застройщик уже может передать покупателю реальный объект. Однако речь идет не о налоге на собственность, а на доход – если человек получил прибыль, переуступив права по ДДУ, он обязан отчитаться перед ИФНС об этих доходах.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Купила строящуюся квартиру за 1,2 млн, продаю готовую за 2 млн. Какой налог я плачу?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Вы купили квартиру по договору участия в долевом строительстве, который подлежит государственный регистрации в Росреестре. По договору у Вас возникло право требовать от застройщика оформления в собственность квартиры после завершения строительства дома. То есть пока дом не построен, собственником Вы не являетесь.

Продажа квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, возможна единственным способом – заключение договора уступки права требования (цессии).

Ваш «покупатель» становится новым участником долевого строительства, а все Ваши права, как дольщика, прекращаются с момента государственной регистрации такого договора цессии в Росреестре.

После завершения строительства «покупатель» становится собственником квартиры.

Что касается вопросов налогообложения, здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода. Если Вы уступили свои права покупателю за ту же сумму, которую уплатили застройщику по договору участия в долевом строительстве, то никакого дохода не возникло. В этом случае Вы никаких налогов не платите.

Если следовать всем требованиям налогового законодательства, то подавать налоговую декларацию все же нужно. Ведь доход Вы получили в размере 1,43 млн рублей. В декларации это должно быть отражено в разделе «Доходы».

А в разделе «Имущественные налоговые вычеты» нужно отразить сумму расходов, связанных с получением доходов (приобретением прав на квартиру) в сумме 1,43 млн рублей.

Таким образом получится, что доход равен нулю, и налог уплачивать не нужно.

Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

По действующему налоговому законодательству необходимо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сделка была совершена в виде уступки прав требования.

В данной ситуации будут действовать те же льготы, что и при продаже: Вы можете учесть в своей доходной части сумму, по которой была приобретена недвижимость. Налога в таком случае не возникнет.

Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре?

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Купили дом за 1,5 млн и продаем за 1,8 млн. Платим ли мы налог?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Ндфл у дольщика по 214-фз и нк рф: налоги при переуступке дду, при получении неустойки или страховой выплаты

Продажа Прав По Дду Облагается Налогом?

Инвестиции в строительство по договору ДДУ — это довольно выгодное и перспективное вложение. Но, одним из важнейшим его недостатков, является долговременность. В большинстве случаев воспользоваться выгодой можно лишь после нескольких лет ожидания.

Но, иногда, изменение жизненных обстоятельств заставляет дольщиков продавать недостроенные квартиры.

Как это правильно сделать, облагается ли налогом такая сделка, а также другие вопросы рассмотрим в этой статье.

Переуступка прав по ДДУ на строящееся жилье

Переуступка прав возникает, когда дольщик купил квартиру по ДДУ, и до сдачи дома в эксплуатацию, а точнее до подписания акта приема-передачи, переуступил свои права и обязанности иному лицу.

В итоге новый покупатель (цессионарий) станет обладателем жилья по договору переуступки, он берет на себя риски и ответственность, и в случае задержки стройки или других неблагоприятных обстоятельств, отвечать по договору будет застройщик, а не продавец (цедент).

Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то важно достичь согласия с банком, имея варианты: погасить его кредит, произвести замену залога или переоформление ипотеки на нового дольщика по ДДУ.  К сожалению, в этой части вы полностью зависимы от банка, профинансировавшего сделку.

НДФЛ цессионария при переуступке по ДДУ

Покупатель переуступленных прав вправе вернуть 13 % от своих затрат на приобретение имущества по договору цессии. То есть по действующим на сегодняшний день правилам с момента подписания акта передачи жилья (не дожидаясь оформления прав через Росреестр), подавая декларацию вместе с ДДУ, договором переуступки и платежными документами.

Вычет будет доступен со стоимости квартиры в 2 млн. рублей и с кредитных средств предельной суммой 3 млн. рублей. Таким образом, наибольшая сумма, на которую можно рассчитывать: 260 000+390 000 = 650 000 рублей, если сделка произошла после января 2014 года.

НДФЛ цедента при переуступке по ДДУ

Продавец получает денежные средства от цессионария, а любые доходы физических лиц облагаются налогом. Теперь ему нужно подготовить декларацию 3-НДФЛ в инспекцию, чтобы оплатить налог в полном размере.

Согласно изменениям в законодательстве, если налоговый резидент владел на праве собственности недвижимостью 5 лет и более, при его отчуждении он освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Но относится ли это правило к переуступке прав по договору ДДУ на строящуюся квартиру?

Доход от сделки по переуступке является реализацией имущественных прав, а так как квартира только строится и права собственности на нее нет – то налоговый вычет в смысле ст. 217.1 НК РФ не применяется.

Однако, налоги, облагаемые 13 % ставкой, уменьшаются на имущественный вычет, предусмотренный статьями о вычетах 218221 НК РФ.   Вычет равен фактически понесенным расходам, подтвержденным документально: договором о долевом строительстве и квитанциями об уплате цены договора.

При подаче декларации на получение дохода цедент может одновременно воспользоваться своим правом принять в зачет (в качестве налогового вычета) свои документально подтвержденные затраты по договору долевого участия, которые он потратил на покупку будущей квартиры в новостройке, тем самым уменьшая налог при переуступке прав по ДДУ.

Разница между ценой договора переуступки и ценой ДДУ, умноженная на 13 %, и будет являться налогом к уплате.

Налогообложение неустоек по ФЗ-214 от застройщика

Если застройщик задержал сдачу объекта и судом ему назначена выплата неустойки, с нее также удерживается налог. Взысканная дольщиком неустойка со строительной организации и фактически полученная (т.е. по фактически исполненным исполнительным документам), облагается НДФЛ на общих основаниях.

Застройщик, при этом, выступает налоговым агентом, обязанным удерживать НДФЛ самостоятельно и внести его в бюджет. Обычно это происходит в случае, когда размер НДФЛ для каждого дольщика установлен судом напрямую.

Если в судебном решении величина налога не определена, застройщик уведомляет налогоплательщика и инспекцию о невозможности удержать налог и предлагает дольщику провести подачу декларации и выплату НДФЛ самостоятельно.

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

В целом, в судебной практики сформированы следующие правила относительно уплаты НДФЛ со средств, получаемых дольщиком по исполнительному листу.

  • Облагаются налогом в размере 13 %:
  1. Налог за неустойку по ДДУ за задержку срока передачи имущества;
  2. Налог со штрафа за отсутствие добровольного погашения неустойки;
  3. НДФЛ с суммы по мировому соглашению.
  1. Убытки за аренду квартиры за время просрочки сдачи новостройки;
  2. Разница в процентах по ипотеке, уплаченных в связи с ожиданием завершения строительства сверх сроков, указанных в ДДУ;
  3. Моральный вред;
  4. Расходы на нотариуса (доверенность), юриста, судебные издержки.

Однако судебная практика по этому вопросу различна. Этот факт очень сильно зависит от региона, в котором проходил суд и часто требуется дополнительная консультация юриста в конкретном субъекте РФ,

Некоторые суды поддерживают мнение ИФНС и Минфина, утверждающих, что с неустойки и штрафа очевидна экономическая выгода потерпевшей стороне, которая приравнивается к доходу.

Есть инстанции, которые не считают неустойку доходом, подлежащим налогообложению.

Так как выплаты от застройщика носят характер возмещения материальных и моральных потерь и являются компенсационными, значит, налогообложению не подлежат по закону «О защите прав потребителей».

Платить НДФЛ или же отстаивать право не выплачивать налог с неустойки в суде? Ответ на этот вопрос лучше искать в судебной практике вашего региона.

Страхование ответственности застройщика и НДФЛ за страховое возмещение, выплаченное дольщику

Риск дольщиков не получить свои квартиры в срок ввиду невыполнения застройщиком своих функций по строительству подлежит страхованию на основании изменений, внесенных в законодательство о долевом строительства законом № 294-ФЗ от 30.12.2012.

Данный закон регламентирует страхование гражданской ответственности застройщиков уполномоченными на это страховыми компаниями со специальными требованиями к их капиталу и надежности.

Выплаты обычно наступают в случае признания судом застройщика банкротом или в случае иных ситуаций, когда невозможно фактически исполнить судебное решение о взыскании задолженности с застройщика.

Страховое возмещение, как правило, равно стоимости квартиры по ДДУ с учетом страхования дополнительных рисков, включая риск просрочки сдачи квартиры (т.е. риск той самой неустойки по 214-ФЗ).

Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.

Застройщик должен заключить договор страхования и оплатить страховую премию до регистрации договоров ДДУ в Росреестре. С июля 2015 года с каждым пакетом документов на регистрацию, юристы застройщика подают бумагу о совершенном страховании. Отсрочки и рассрочки по этому вопросу запрещены законом.

В случае получения дольщиком страховой выплаты по рискам незавершения строительства объекта недвижимости или просрочки его строительства возникает закономерный вопрос об уплате НДФЛ.

Как и в случае с выплатами от застройщика, налог от выплат штрафов и неустоек страховой компанией подлежит уплате дольщиками. В то время как брать налог с дохода за компенсацию стоимости квартиры, моральный вред, судебные расходы и прямые убытки (по ст. 15 ГК РФ) – это нарушение, т.к. это не может расцениваться доходом в контексте налогового законодательства.

Поскольку судебной практики компенсации страховыми компаниями убытков дольщиков за застройщиков и их налогообложения НДФЛ пока недостаточно, в судах может применяться аналогичная практика страхования гражданской ответственности водителя по договорам ОСАГО.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по ДДУ

Продажа Прав По Дду Облагается Налогом?

В связи со стремительным ростом потребности в собственном месте под солнцем, строительные компании всё больше и больше выступают в качестве застройщиков или девелоперов, заманивая потенциальных покупателей недвижимости низкими процентными ставками, стоимостью за один квадратный метр и возможностью платить в рассрочку, но с одним условием – свою долю придётся подождать. Законодатель допускает, что дольщик вправе переуступить свои права другому человеку. Однако стоит учитывать, что одному из участников сделки придётся заплатить налог при переуступке прав по договору долевого участия.

Сделка: начало

Долевое строительство позволяет за меньшие вложения получить квартиру, но с небольшими оговорками – сроки и риски. Однако существует ещё одна возможность стать правообладателем долевого имущества – переуступка прав или договор цессии.

Соглашение заключается между двумя лицами:

  • первое – продавец, им может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которое продаёт свои права на недвижимость по ДДУ;
  • второе – физическое либо юридическое лицо, которое желает приобрести права на жилье путём переуступки прав и обязательств по ДДУ на недвижимость с письменного (обязательного) согласия застройщика (строительной компании) о смене должника.

Как правило, только две стороны присутствуют в договоре переуступки.

С одной стороны, все хорошо, но с другой – возникают два закономерных вопроса: нужно ли платить установленный налог при продаже квартиры по переуступке ДДУ, так как этот процесс является не чем иным, как куплей-продажей, по итогам которой один получает имущество, а другой – прибыль с продажи. И другой вопрос: каков налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ, так как по налоговому законодательству за такие сделки тоже нужно платить государству. Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – сделка, требующая регистрации и проведения других юридических действий.

Одним из требований к участникам или сторонам сделки, как и писалось ранее, является получение согласия от застройщика на смену лиц в обязательстве.

Это первостепенно, так как любые другие действия без должного документа не будут иметь юридической силы.

Далее идёт процесс переговоров по сумме, немаловажный аспект для всех сторон – продавца, покупателя и налоговой службы, условиям передачи прав и обязательств.

Особенностью же суммы договора должно служить условие фактической оплаты непосредственному застройщику на момент переуступки.

Если сумма не была полностью выплачена по ДДУ или отсутствует сам факт оплаты, у будущего покупателя возникнет обязательство по уплате требуемой суммы застройщику-девелоперу.

В связи с этим всегда необходимо требовать квитанции или чеки о произведённых выплатах, чтобы не понести ненужные расходы.

В случае если ДДУ оформлялся через ипотечную программу, продавцу потребуется представить банковской организации все документы покупателя, доказывающие финансовую состоятельность последнего. В противном случае весь процесс может застопориться на банке второго уровня.

Немаловажным требованием и, параллельно, преимуществом будет являться законность будущего контракта, так как он должен заключаться в рамках гражданского законодательства (ст. ст.

388 – 390 ГК и ФЗ № 214-ФЗ).

Соблюдение всех норм и правил обеспечивает незыблемость прав будущего собственника, а также гарантию сохранности сделки для продавца, не говоря уже о спокойствии государственных контролирующих органов.

При подписании договора цессий необходимо точно знать – нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке ДДУ, и кто его должен заплатить?

Налогообложение: только практика, только реал

Для примера стоит рассмотреть самый простой случай из жизни налоговиков: покупатель приходится близким родственником продавцу (например, супруги, дети, родители, внуки, дедушки и бабушки).

При нотариальном оформлении договора купли-продажи, с приложением подтверждающих документов (о родстве), по закону обязательство по налогам ни у одной из сторон не возникает.

Однако необходимо учесть, банковская хладнокровная «машина» откажет в предоставлении кредитной линии покупателю ввиду прямого родства.

Второй случай из практики: если по переуступке сумма продажи не превышает первоначальный размер стоимости по ДДУ, или простым языком, за сколько купили, за столько и продали, налог по цессии оплачивается только продавцом на основании статьи 208 Налогового кодекса РФ: 13% для резидентов (граждан) и 30% – нерезидентам (иностранцам).

При этом НДФЛ можно снизить, тем самым получить налоговый вычет в рамках законодательства.

Для этого необходимо обратиться в местный налоговый департамент до 30 апреля года, следующего за отчётным, то есть, когда права по ДДУ на собственность были проданы и/или переуступлены, сдать декларацию установленного образца – 3-НДФЛ. При данном раскладе ситуации покупатель никакие обязательные взносы в бюджет, а также налоги не платит: это прерогатива продавца.

Третий вариант развития событий: продавец собирается получить доход с продажи своих прав по ДДУ.

В данном ключе налог по переуступке прав по договору долевого участия продавец должен будет оплатить или 13% для резидентов РФ и 30% – иностранцам либо воспользоваться возможностью и снизить налоговое бремя на сумму, уже выплаченную застройщику.

Если ДУ был оформлен с привлечением банковских (ипотечных) средств, то размер обложения уменьшается на сумму уже внесённых процентов по ипотечному договору. В свою очередь, продавец имеет право получить имущественный вычет, который высчитывается из суммы продажи недвижимости, если эта сумма не превышает один миллион рублей.

Выглядит это так: 13% от одного миллиона рублей – это 130 тысяч рублей, тем самым произведя сокращение или оптимизацию налогообложения по оплате обязательного налога в казну государства. Покупатель же от данного налога ввиду приобретения прав по ДДУ – освобождён.

Рекомендуется, чтобы продавец подал соответствующие формы в налоговый департамент по месту продажи, чтобы избежать притязаний и неприятных разговоров с инспекторами впоследствии или нахождения в почтовом ящике писем «счастья».

Нельзя забывать про налог на имущество с продажи квартиры, купленной по ДДУ, который обязан ежегодно оплачивать правообладатель имущества.

Руководствуясь кодексом, стоимость недвижимости вычисляется из учёта стоимости по кадастру, которая по максимуму приравнена к действительной цене, то есть к рыночной.

Расчёт налога по кадастру прост: (кадастровая цена минус налоговый вычет) умножается на долю и умножается на ставку, где:

  1. Стоимость по кадастру основывается на данных Российского Реестра недвижимости, в базу которого постоянно вносятся и дополняются только что возведённые и введённые в эксплуатации строительные объекты (ЖК, здания, квартиры и прочее).
  2. Налоговый вычет базируется на основании типа объекта – квартира, помещение или дом, включая ЖК.

Указанные данные можно найти на сайте налоговой инспекции или узнать у застройщика.

Как провести расчёт

При расчёте налогового вычета нужно учитывать следующие сведения, представленные в таблице:

Вид объектаВычет
КвартираУменьшается на стоимость двадцати квадратных метров объекта
КомнатаУменьшается на стоимость десяти квадратных метров помещения
Жилой домУменьшается на стоимость пятидесяти квадратных метров объекта
Жилые комплексы, часть которых состоят из жилых помещений или здания (хотя бы 1 жилое помещение)Уменьшается на один миллион рублей

Под размером доли подразумевается процент обладания собственностью, которая лично принадлежит покупателю, то есть, если обладателю принадлежит только половина от упомянутой собственности, то так и нужно указывать – 0,5 или ½.

Налоговая ставка варьируется от вида объекта (жилые дома, комплексы и так далее).

Более детально с ней можно ознакомиться на веб-портале Федеральной налоговой службы или воспользоваться с нижеследующей упрощённой (максимально) для восприятия таблицей:

СтавкаВид объекта
0,1% (ноль целых одна десятая процента)Жилые дома (включая незавершённое строительство) и жилые помещения
0,1%Жилые комплексы, часть которых состоят из жилых помещений или здания (хотя бы 1 помещение, пригодное для жилья)
0,1%Автомобильные гаражи и автопарковочные места
0,1%Хозпостройки и сооружения, площадь застройки которых не более пятидесяти квадратных метров, расположенные на ЗУ, целевое назначение которых – ЛПХ, ДХ, огородничество, садоводство, ИЖС
2% (два процента)Административные, торговые центры, бизнес-центры
2%Нежилые коммерческие помещения, используемые под офисы, торговые площади, общепит и обслуживания населения
2%Объекты, чья стоимость по кадастру превышает отметку в триста миллионов рублей
0,5% (ноль целых пять десятых процента)Иные объекты

Для физических лиц расчёт производит налоговая служба, направляя собственникам недвижимости соответствующее налоговое уведомление с указанием общей суммы, сроков для уплаты и так далее.

Если есть желание самостоятельно высчитать пошлину, то можно воспользоваться онлайн-калькулятором.

Регистрация сделки и ратификация сведений о собственнике

Как было заявлено выше, контракт (договор цессии) может быть ратифицирован в случае, если был погашен основной долг либо переведён остаток на новое третье лицо по договору. Особое внимание требуется уделить тому факту, что в большинстве случаев график платежей и общая сумма остаются константами, то есть неизменными.

Следует знать одну вещь: договор переуступки прав или смена лиц в обязательстве – это всё договор цессий. Иные формы, варианты, названия и тому подобное не должно приниматься во внимание, так как законом предусматривается исключительно вышеупомянутое наименование документа.

Договор в обязательном порядке необходимо регистрировать в рамках ч. 2 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ, так как в противном случае сделка будет признана нелегитимной.

Чтобы не попасть в руки аферистов и мошенников, следует осуществить следующие действия:

  • все взаиморасчёты рекомендуется осуществлять после упомянутой процедуры регистрации ввиду появления всё больше и больше аферистов, нечистых на руку;
  • сам договор рекомендуется подписывать при нотариусе с уплатой обязательной комиссии за услуги юридического сопровождения.

Перечисленные действия направлены на то, чтобы покупатель и продавец спали спокойно и не переживали, что что-то составлено или отражено в тексте не так.

Саму процедуру переуступки прав можно выполнить до непосредственного ввода объекта в эксплуатацию, если, как упоминалось выше, девелопер или застройщик выдал собственное официальное согласие на это. Это сэкономит потенциальному собственнику немало денег для семейного бюджета.



Итоги

На основании вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:

  1. Переуступка прав по ДДУ осуществляется непосредственно посредством договора цессий, и только через нотариуса.
  2. От налогов за продажу уйти нельзя и не рекомендуется (придётся в таком случае заплатить штраф за уклонение производства обязательных платежей в бюджет, плюс, сам налог), но их оптимизировать вполне легально, что Налоговое законодательство и предусматривает.
  3. Обязательно договор цессий необходимо регистрировать, чтобы впредь избежать проблем с правом владения.
  4. Оплата налога за имущество – долг каждого законного владельца недвижимости, а воспользоваться государственным послаблением в части налогообложения – преимущество знающих законы.

Если судить в целом и объективно, то риски всегда существовали и будут существовать: будь то неоплаченный взнос по договору с девелопером или несданная форма в нужное окошко департамента с отметкой об уплате положенного – в бюджет.

Однако, следуя рекомендациям, бережно собранным в вышестоящем тексте, а также делая соответствующие выводы из представленных случаев, лаконично описывающих те или иные сценарии из жизни, можно избежать множества проблем и головных болей с приобретением своего долгожданного места под солнцем. Благодаря правительственным программам и добросовестным инвесторам-застройщикам, приобрести собственный уютный уголок стало реальностью.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Продажа Прав По Дду Облагается Налогом?

Бывают ситуации, когда, не успев въехать в квартиру в новостройке, уже необходимо ее продать. Как правило, основными причинами являются резко изменившиеся жизненные обстоятельства или получение прибыли от инвестиций в недвижимость.

Так или иначе, продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ в ипотеке или без нее возможна на определенных условиях.

Рассмотрим, как правильно переуступить права на жилую недвижимость по договору ДУ (долевого участия)? Что лучше: реализовать жилье в новостройке до сдачи госкомиссии или после?

Что важно знать об уступкеправ?

Итак, правовое регулирование взаимоотношений дольщиков осуществляется Федеральным законом № 214. В котором, в свою очередь, изложены требования к переуступке прав:

  • Переуступка возможна только при полной оплате участником стоимости по соглашению. А также в случае перевода долга на другого долевого участника.
  • Договор о переуступке заключается с момента государственной регистрации ДДУ до передачи объекта по передаточному акту.
  • В Росреестре фиксируется цена переуступки по заключению договора, если цедентом выступает юрлицо.

Продажа недвижимости по переуступке хороша тем, что она не требует сбора огромного количества документов и тщательной проверки помещения, как при сбыте жилья на вторичном рынке. Объясняется это тем, что жилая площадь в строящемся доме не имеет правовой истории. Как следствие, отпадает необходимость изучения наличия прав собственников.

Что представляет собой продажа квартиры по переуступке прав?

Такой процесс еще называют цессией. Он представляет собой передачу полномочий на квартиру на основании подписанного соглашения ДУ. Как правило, договоры такого характера заключаются тогда, когда строящийся многоквартирный дом еще не сдан, а у дольщиков есть на руках договор ДДУ. Как следствие, решив продать квартиру в новостройке дольщик по соглашению передает право требования на нее.

В переуступке прав есть следующие преимущества:

  1. Минимальный пакет документов.
  2. Выгодное вложение денег, так как цена на квадратные метры в строящемся здании значительно ниже.
  3. Быстрая регистрация.

Читайте: Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки?

Какие существуют риски для покупателя?

При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:

  • некачественно проведенные строительные работы;
  • перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
  • возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
  • имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
  • вероятность объявления нового претендента на жилье;
  • сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.

Продажа квартиры по переуступке: налоги

Надо помнить, что полученная от сделки прибыль – налогооблагаемая, за нее придется платить НДФЛ. Пример: дольщик внес 1 000 000 р. застройщику, а затем переуступил свои права за 1 500 000 р. другому физическому лицу. Значит с прибыли в 500 000 р. придется заплатить налог в размере 13% — 65 000 р. в государственный бюджет.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Статья 11 ФЗ-214 гласит, что дольщик вправе выйти из проекта, переуступив полномочия на жилую недвижимость другому физлицу.

До сдачи

Существует два варианта реализации квартиры:

  • По предварительно составленному соглашению – ПД.
  • По договору цессии.

Стоит отметить, что первый вариант не защищен законодательством РФ, а значит менее надежный. Дело в том, что по предварительному договору оформление ДКП проводится по завершении строительства, а при проведении цессии покупатель становится владельцем сразу при регистрации сделки в Росреестре.

Если дольщик, переуступающий права на жилье, не полностью рассчитался с Застройщиком, то потребуется получить согласие на уступку прав от строительной фирмы. Без данного разрешения все долги бывшего владельца-дольщика переходят к новому. Отсутствие в документах согласия может стать причиной отказа и признания ее недействительной судебными инстанциями.

После сдачи

Реализация недвижимости возможна до и после сдачи дома.

1. До подписания акта П-П (приема-передачи). Быстрое оформление. Основные этапы:

  • назначение цены;
  • поиски покупателя;
  • демонстрация жилого помещения;
  • представление необходимых документов (договор с Застройщиком, финансовые справки и документы о проведении расчетов со строительной организацией и т.п.);
  • согласование сроков и условий расчета;
  • подготовка и подписание соглашения;
  • регистрация цессии в ГосРеестре.

После проведения перечисленных этапов, новый владелец-дольщик ведет переговоры с Застройщиком, решает все вопросы и подписывает акт приемки квартиры.

2. После подписания акта.

Если регистрация сделки в Росреестре прошла, и на руках продавца имеется документ о собственности на жилую площадь, то переуступить права бывшего дольщика возможно только по предварительно составленному ПД.

На его основании права в госоргане регистрируются на нынешнего дольщика и им подписывается приемочный акт, а по истечение некоторого времени переходят покупателю.

Сделать такое возможно, если с момента подписания акта пройдет мало времени.

А вот, второй вариант – переделать акт приемки. Договор переписать не получится, так как он регистрируется в Росреестре. В этом случае следует договориться с Застройщиком и оформить соответствующий документ.

Если в процессе участвуют несовершеннолетние владельцы, то переуступка прав возможна с согласия органов опеки.

Оформление переуступки по ДДУ

Оформление документов на передачу прав потребует некоторых действий обоих участников. Итак, что требуется от продавца-дольщика и покупателя?

В свою очередь, от продавца потребуется:

  1. Поставить в известность Застройщика в письменной форме и дождаться согласия.
  2. Взять от строительной компании письменное разрешение на проведение сделки.
  3. Получить от Застройщика копии финансовых документов о проведенных оплатах по ДДУ и справку, подтверждающую полный или частичный расчет с Застройщиком.

    Если долг имеет место, то составляется трехстороннее соглашение о переводе остатка задолженности Покупателю.

  4. Получить от супруга/и согласие.
  5. Взять разрешение из органов опеки, если в сделке принимают участие дети.
  6. Потребуется согласие кредитора в случае ипотечного займа, чтобы снять обременение на квартиру.

  7. Получить ЕГРН-выписку, если прошла регистрация ипотеки или ДДУ.

Будущему владельцу необходимо:

  1. Получить согласие супруги/а и заверить его у нотариуса.
  2. Проверить документы и подписать их.
  3. Оформить закладную в случае приобретения недвижимости в кредит.

Проверка Застройщика

Это важный момент при оформлении соглашения. Потребуется посетить офис или отделение строительной фирмы и запросить у девелопера следующие документы:

  • Уставные и учредительные бумаги;
  • регистрационное свидетельство с ФНС;
  • документ о правах на землю;
  • разрешение на проведение строительства;
  • финансовые отчеты за текущий и предыдущий квартал;
  • проектную документацию и декларацию;
  • Договор о финансировании.

Сбор и подготовка документов для цессии

Подать документы для регистрации в Росреестре можно через МФЦ, предварительно оплатив госпошлину. Реквизиты для перевода денег подскажут сотрудники Центра или регистрационной службы.

Необходимые документы:

  • копии и оригиналы паспортов участников;
  • заявление на регистрацию;
  • финансовый документ об уплате госпошлины;
  • доверенность, заверенную нотариусом, если сделка проводится через доверенное лицо, а также паспорт;
  • согласие супруга/и;
  • разрешение опеки, если участниками сделки являются дети;
  • первоначальные документы с Застройщиком: ДДУ, договор инвестирования, ДКП и т.д.;
  • справка от строительной фирмы об отсутствии или наличии долга перед Застройщиком и переводе его Покупателю;
  • письменное согласие девелопера на проведение уступки прав требования;
  • письменное согласие кредитной организации, если на квартиру наложено обременение;
  • кредитный договор и оформленная закладная, если недвижимость приобретается на заемные средства.

Образец договора можно найти ниже. После сдачи бумаг в Росреестр, проводится проверка и занесение записи в ЕГРН. Получить информацию по срокам проведения регистрации можно уточнить у сотрудников госоргана.

Скачать образец договора по переуступке прав.

Налог при продаже квартиры по переуступке дду

Продажа Прав По Дду Облагается Налогом?

Права собственности на квартиру Раньше такая схема, действительно, использовалась. Она освобождала от уплаты налога до тех пор, пока законодателем не был внесен ряд поправок. Теперь вне зависимости от того, нравится ли это инвесторам, они должны уплачивать налог.

Здесь стоит упомянуть о принципе права – незнание закона не освобождает от ответственности. Следовательно, не удастся уйти от выплаты налоговой суммы. При продаже В соответствии с нововведениями налогооблагаемой базой признаются все источники дохода физ. лица, которыми он распоряжается.

Экономической выгодой будет являться разница, полученная от продажи квартиры, поскольку она покупается за одну стоимость, а реализуется уже за другую. Следовательно, появляется разница, которая и будет облагаться налогом, сумма которого составляет 13%.

При покупке Покупатель не должен уплачивать налог при переуступке.

По договору долевого участия Обязанность по уплате налога при переуступке прав долевого участия возникает у продавца. Но он также может использовать вычет от продажи. Он может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на ту сумму, которую первоначально заплатил строительной компании. Покупатель не должен уплачивать никаких налогов.

Законодательные нормы Как уже упоминалось, это сделка, отвечающая нормам гражданского законодательства. Поэтому стоит ориентироваться на ст. 388—390 ГК РФ. Если основоположником сделки является долевое участие, то необходимо иметь в виду Закон № 214-ФЗ. Обязанность по регистрации цессии прописана в ст. 164 ГК РФ.

Порядок и сроки уплаты налогов после сделки регулируются соответствующими статьями НК РФ — главой 23 и главой 32.

Нужно ли платить налог 13% при продаже

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав;

Нужно ли платить налог 13% при продаже/переуступке прав долевого участия (дду) на квартиру, дом НЕ СДАН (строится). если продаю на 1.000 тр дороже ? На сколько я знаю не нужно платить лишь в том случае, если указывается та же сумма за которую и преобреталась квартира?

Переуступка квартиры в новостройке

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.

  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать.

Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Рекомендуем прочесть:  Менялся Ли Повыш Коэф В 2020 Году На Воду

Какие особенности при продаже квартиры по переуступке

Цессионарий фактически заменяет первоначального покупателя в договоре с застройщиком, поэтому по соглашению переуступки он получает лишь тот объем прав, который был у его предшественника. Этот объем может сильно различаться в зависимости от того, по какому договору работает с покупателями застройщик.

Если квартира уже передана, то заключение договора цессии бессмысленно и лишено правовых последствий: застройщик уже выполнил свою обязанность, а дольщик реализовал право по договору ДДУ — переуступать нечего. Чтобы распорядиться квартирой, покупателю нужно лишь зарегистрировать право собственности и воспользоваться обычным договором купли-продажи.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по ДДУ

При этом НДФЛ можно снизить, тем самым получить налоговый вычет в рамках законодательства.

Для этого необходимо обратиться в местный налоговый департамент до 30 апреля года, следующего за отчётным, то есть, когда права по ДДУ на собственность были проданы и/или переуступлены, сдать декларацию установленного образца – 3-НДФЛ. При данном раскладе ситуации покупатель никакие обязательные взносы в бюджет, а также налоги не платит: это прерогатива продавца.

  • первое – продавец, им может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которое продаёт свои права на недвижимость по ДДУ;
  • второе – физическое либо юридическое лицо, которое желает приобрести права на жилье путём переуступки прав и обязательств по ДДУ на недвижимость с письменного (обязательного) согласия застройщика (строительной компании) о смене должника.

Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ, переуступки или ЖСК

  1. у работодателя Вы сможете получать ежемесячное возмещение НДФЛ на основании налогового уведомления, полученного в налоговом органе в течение месяца с момента вашего обращения;
  2. через органы ФНС единым платежом за целый год в течение месяца по окончании камеральной проверки длительностью до 3-х месяцев.

Волнующим вопросом можно ли получить налоговый вычет, если дом ещё не сдан, задаются многие граждане, которые покупают жильё в еще строящемся доме. Важным аспектом получения этой льготы является обязательное наличие подписанного акта приёма-передачи этого объекта недвижимости в Вашу собственность.

Как продавать квартиру в новостройке

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования, либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи.

Как продать квартиру по ДДУ

  • правильно определить цену — наши сотрудники умело «прощупают» рынок и укажут потенциальному покупателю на преимущества объекта;
  • запустить рекламу о продаже — у нас широкие рекламные возможности и постоянный поток заявок, поэтому мы в сжатые сроки подберем хорошего покупателя;
  • оформить договор уступки прав требования и зарегистрировать его в Росреестре — наши специалисты провели тысячи подобных сделок, поэтому знают все нюансы оформления документов.

На рынке недвижимости используются разные способы передачи прав на квартиры в новостройках, включая серые схемы. Однако согласно законодательству, девелоперы могут привлекать средства граждан в строительство многоквартирных домов только по договору долевого участия, поэтому в нашей статье мы рассмотрим именно этот способ — продажа квартиры приобретенной по ДДУ.

Рекомендуем прочесть:  Субсидии на ремонт и строительство многодетным семьям

Продажа квартиры по переуступке

Риск приобретения квартиры с переуступкой по ДДУ состоит в том, что договор по разным причинам может быть расторгнут. Тогда последний покупатель понесёт убытки. Ему выплатят только стоимость квартиры, которая была зафиксирована в ДДУ на первоначальном этапе.

  • возможность приобретения жилья в понравившемся доме при уже раскупленных квартирах;
  • финансовая выгода (иногда продавцу срочно нужны деньги, он может предложить меньшую на 3-25% цену на завершающем этапе строительства, чем застройщик);
  • выгода при покупке по ипотеке (договор цессии на завершающей стадии позволяет сэкономить на выплате процентов по ипотеке по сравнению с заключением договора купли-продажи на начальной стадии строительства).

Налог на переуступку прав по ДДУ

Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.

Важно, чтобы представитель второй стороны соглашения понимал, что приобретая переуступку прав ДДУ, он автоматически перекупает обязанность по уплате задолженности перед кредитором, вместе с рисками вложения капитала в долевое строительство. В договоре с ним обязательно появится пункт, обязывающий его расплатиться с застройщиком в указанные сроки, зафиксированные в ДДУ.

Налог с переуступки квартиры по ДДУ

Нашла ответ на первый вопрос:Налог (НДФЛ) 13% придется платить с суммы превышающей 1000 т.р. применив вычет в размере 1000 т.р. (расчет 1200 т.р.-1000 т.р.=200 т.р.*13%=26 т.р.), или с разницы цены покупки и продажи (например купил за 1200 т.р. продал за 1200 т.р., 1200 т.р.-1200 т.р.=0*13%, то налог = 0 руб.). Вопрос номер 2 актуален.

Кто будет задаваться тем же самым вопросом, может пригодиться:Налоговый аспектПереуступка права облагается НДФЛ в размере 13% для граждан России и 30% — для иностранцев. При этом Налоговый кодекс РФ предлагает 2 способа снижения налога:Налоговый вычет.

Если речь идет об уступке права по договору долевого участия в строительстве, продавец имеет право на налоговый вычет в пределах 1 млн руб.Уменьшение суммы дохода от продажи прав по договору долевого участия на сумму оплаты застройщику. В этом случае налогом облагается разница в цене, представляющая чистый доход от указанных операций со строящимся жильем.

Если квартира продана по той же цене, по которой была куплена или дешевле, налог, соответственно, платить не надо.В налоговую инспекцию необходимо до 31 апреля года, идущего сразу за годом получения дохода, подать декларацию 3-НДФЛ, которую нужно заполнить с учетом налогового вычета или разницы в стоимости покупки и продажи.

К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих право на уменьшение налога. Уплата налога производится до 15 июля следующего года.

Налоги с продажи подаренной квартиры и реализации по договору переуступки

Не стоит забывать про 1 миллион налоговых вычетов при продажи жилой недвижимости. Налогооблагаемая база уменьшается на эту сумму любое количество раз в течении жизни человека, но ею можно воспользоваться однократно за 1 календарный год. От оставшейся суммы от продажи нужно заплатить 13% НДФЛ или воспользоваться другими законными способами уменьшения налога

Помимо этого действует налоговое 3-летнее послабление для полученного по наследству или договору ренты. То же касается и приватизированного жилья. Во всех остальных случаях необходимо руководствоваться общими основаниями, дающими право продать подаренную квартиру без налога спустя 5 лет владения.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->