Аренда Части Земельного Участка Мкд Находящегося В Общедолевой Собственности

Содержание

Порядок пользования и оформления в собственность земельного участка в долевой собственности

Аренда Части Земельного Участка Мкд Находящегося В Общедолевой Собственности

«Общая долевая собственность на земельный участок» – когда это словосочетание слышит человек, не знакомый с хитросплетениями российского законодательства, у него в голове сразу рождается большое количество вопросов. Самый частый вопрос: «А что это вообще такое»?

В данной статье будет рассмотрен обширный пул вопросов, в которых будет даваться ответ не только на то, что такое долевая собственность на землю, но и как приватизировать такую землю и как совершать с ней сделки по купле-продаже или любые иные.

Перед тем, как приступить к рассмотрению этих специфических вопросов, необходимо взглянуть в нормативные источники, чтобы в целом дать определение рассматриваемому загадочному понятию.

Что такое общая долевая собственность?

Если открыть Гражданский кодекс РФ (далее – также «ГК РФ»), можно заметить, что общей собственности в нём отведена целая глава.

Итак, согласно ст.244 ГК РФ, общая собственность – это ситуация, в которой у некоего имущества есть два или более собственника.

Закон также выделяет два режима общей собственности:

  • долевая собственность (когда для совладельцев имущества определяется их конкретная доля владения);
  • совместная собственность (когда доля не определяется).

Режим собственности совместной характерен для имущества супругов, которые владеют нажитым во время брака «добром» без определения каких бы то ни было долей. Предполагается, что степень доверия между супругами настолько высока, что заниматься делёжкой на доли практического смысла не имеет.

Собственность долевая – это уже другая ситуация. В этом режиме у сособственников размеры доли определены. Такие доли могут быть как равными (по-братски, 50 на 50), так и неравными (любые иные соотношения). Общей долевой может быть как движимая вещь, так и недвижимое имущество. Если это недвижимость, то информация о долях совладельцев должна быть отражена в обязательном порядке в ЕГРН.

Общедолевая собственность на земельный участок

Земельный участок (далее – также «ЗУ») – это объект недвижимости, поэтому, право на него подлежит государственной регистрации.

В долевой собственности ЗУ может оказаться по разным основаниям. Например, когда человек желает приобрести в собственность определённый участок, однако не располагает для его приобретения достаточным количеством средств.

В таком случае он может обратиться к другим лицам, например, своим друзьям или знакомым, и приобрести такой участок в долевую собственность с ними.

Это позволит сэкономить приличное количество денежных средств, ведь в приобретение вложиться и другая сторона.

Например, ЗУ приобретается в равных долях товарищем Ивановым и товарищем Петровым. Таким образом, в ЕГРП появится запись, что участок находится в долевой собственности этих лиц, и что Иванов владеет ½ доли, и Петров также владеет ½ доли.

Если у ЗУ будет два или более хозяина, то использование такого участка мало чем отличается от случаев, когда такой собственник один. На этой земле можно производит те же самые действия по посадке садово-огородных культур или заниматься выращиванием цветов.

По нормам ст.247 ГК РФ, пользование таким ЗУ должно осуществляться по соглашению его собственников – как договорились, так и пользуются. Продукция, которая будет на такой земле выращена, также будет являться общей собственностью, и распределяться она должна соразмерно долям владения ЗУ. Если доли равны, то и распределение продукции производится в равных долях.

Если соглашения о совместном пользовании ЗУ достичь не удаётся, то данные вопросы можно урегулировать в судебном порядке.

Расходы на содержание ЗУ также делятся соразмерно долям владения. К числу расходов относятся, например, налоги.



Распоряжение ЗУ, которые находятся в общей долевой собственности

Если с владением и пользованием всё предельно просто – распределяй доход и неси расходы соразмерно доле, а пользуйся по соглашению с совладельцами, то в вопросах распоряжения таким ЗУ есть определенные сложности.

Согласно нормам ст.246 ГК РФ, распоряжение ЗУ, который находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех совладельцев. Иными словами, если собственники решают продать участок, то они договариваются об этом между собой и осуществляют соответствующую гражданско-правовую сделку. Т. е., со стороны «Продавца» сособственники будут выступать вместе.

Соглашение между совладельцами лучше всего оформлять в письменной форме, чтобы потом не было непредвиденных обстоятельств, когда кто-то вдруг откажется от своих слов и от желания продавать участок.

Если есть взаимное согласие на отчуждение, то тут всё тоже предельно ясно. А как быть в тех случаях, когда только один их собственников доли решит продать её или произвести отчуждение иным способом?

В этом случае необходимо руководствоваться положениями п.2 ст.246 ГК РФ. Согласно им, собственник доли, который задумал свою долю продать, должен в обязательном порядке известить о своём желании других владельцев долей.

Конечно, приобретение доли земельного участка для третьих лиц – это не самая выгодная сделка, поскольку постоянно придётся считаться с мнением иных владельцев долей. Однако если более низкая цена возьмёт верх над всеми остальными факторами, то такая сделка вполне возможна.

Для того чтобы осуществить продажу доли в праве общей долевой собственности на ЗУ, потребуется произвести ряд последовательных процедур:

  1. Осуществить извещение остальных совладельцев о предполагаемой продаже, цене такой продажи и прочих условиях планируемой сделки, при этом такое извещение обязательно должно быть сделано письменно и никак не в устной форме и не по телефону;
  2. Подождать один месяц со дня извещения, и если никто из владельцев долей не приобретёт долю, то её можно продавать третьи лицам.

Возможно, месяц ждать и не придётся, если все владельцы до истечения указанного срока откажутся от реализации своего преимущественного права приобретения. Безусловным будет являться нотариально удостоверенный отказ.

Если преимущественным правом приобретения доли совладельцы долей не воспользовались в течение месяца, либо до истечения данного срока был получен отказ от реализации такого права, то доля ЗУ может быть реализована третьим лицам.

Следует также упомянуть, что круг приобретателей — третьих лиц в некоторых случаях может быть ограничен. Например, если ЗУ находится на границы страны, то его в любом случае нельзя продавать иностранцам, лицам без гражданства, либо иностранным компаниям. Такие ограничения установлены в ст.15 Земельного кодекса РФ (далее – также ЗК РФ).

Это связано с вопросами обеспечения безопасности страны. Вдруг землю приобретут шпионы?

Кроме того, если планируется продавать долями ЗУ из категории сельхозназначения, то здесь также существует ряд запретов и ограничений:

  1. Доли нельзя будет продавать тем же лицам, что предусмотрены в ст.15 ЗК РФ;
  2. Если ЗУ из категории земель сельхозназначения, то долю можно продать или подарить только другому совладельцу данного ЗУ, а также сельхозорганизации или члену КФХ, использующего такой ЗУ.
  3. Преимущественным правом приобщения ЗУ сельхозназначения обладают муниципалитеты, на территории которых такие ЗУ расположены.

Во всех остальных случаях необходимо руководствоваться общими положениями о преимущественном праве согласно нормам ГК РФ.

А вот передать в аренду долю ЗУ нельзя в принципе. В силу указаний закона в аренду могут сдаваться только выделенные ЗУ, которые имеют собственные границы и состоят на кадастровом учёте. Передать в аренду участок целиком по взаимному согласию всех владельцев возможно, а вот передать долю – уже нельзя.

Приватизация доли ЗУ – возможна ли?

Вопрос о том, можно ли приватизировать ЗУ «частями», довольно часто задаётся на просторах интернета, однако полных и развёрнутых ответов на него практически не встретишь – всё сплошные размышления «вокруг да около».

Постараемся восполнить данный информационный пробел.

Для начала определим, в каких случаях можно говорить о приватизации доли ЗУ. Допустим, что есть некий ЗУ, который находится собственности государства. На таком ЗУ расположился жилой дом, у которого несколько совладельцев, т.е. находится он в долевой собственности.

Могут ли домовладельцы приватизировать ЗУ также долями, как и владеют домом?

В соответствии с положениями ЗК РФ, приватизировать можно только ЗУ целиком – доли ЗУ приватизированными быть не могут.

Другими словами, такой ЗУ окажется после приватизации в общедолевой собственности владельцев расположенного на таком ЗУ строения.

Ранее данная процедура регулировалась положениями ст.36 ЗК РФ, однако данная статья была в 2016 году отменена. Вся информация, которая сейчас содержится в интернете по данному вопросу, является устаревшей, т. к. всегда отсылает читателя к нормам именно этой статьи.

В настоящее время применению подлежит иная норма, содержащаяся в ст.39.20 ЗК РФ.

Доли ЗУ не могут быть приватизируемыми объектами – по закону только ЗУ целиком может быть объектом приватизации.

Итак, что необходимо сделать владельцам общей долевой собственности, чтобы приватизировать участок, который находится под зданием, которым они совместно владеют?

Совладельцам недвижимости необходимо в первую очередь договориться между собой о необходимости приватизации, поскольку обращение в уполномоченный орган должно производиться от имени всех собственников. Если решение совладельцев будет: «Приватизируем», тогда далее будет необходимо обратиться в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто владеет таким земельным участком.

Помимо совместного заявления необходимо также подготовить необходимый перечень документов, состав которых точно смогут подсказать вышеуказанные органы. Но в любом случае, к заявлению должны быть приложены документы на строение и о праве на него.

Приватизация ЗУ с точки зрения закона – процедура необходимая в первую очередь для самих владельцев недвижимости. Это обезопасит ЗУ от посягательств третьих лиц на него.

Приватизация доли земельного участка, то бишь приватизация всего участка, будет завершена после внесения соответствующих записей в ЕГРН о регистрации права долевой собственности.

Выдел доли

Ситуация, когда у ЗУ несколько собственников, конечно же, накладывает определённые ограничения. При продаже доли цена её будет значительно отличаться в меньшую сторону, нежели продавался бы единый участок.

Да и сам процесс пользования, а уж тем более распоряжения ЗУ, также обязательно должен быть согласован с иными совладельцами. Это не всегда удобно. Но такое положение дел можно прекратить, если из общего участка осуществить выдел долей.

Данный вопрос регулируется нормами ст.252 ГК РФ. Согласно данной норме, общедолевое имущество может быть разделено между совладельцами по их обоюдному соглашению. Если такого согласия достичь не удаётся, каждый из совладельцев имеет право требовать такого выдела в судебном порядке. Каждый собственник по закону может требовать такого выдела.

В некоторых случаях закон запрещает осуществлять выдел:

  1. В отношении ЗУ под многоквартирным домом – он является неделимым;
  2. В отношении ЗУ сельхозназначения, если после выдела размер такого участка окажется меньше минимально установленного субъектами РФ размера (такой минимальный размер устанавливает непосредственно законами субъектов).

Даже исходя из беглого анализа правовых норм, можно заметить, что земли сельскохозяйственного назначения пользуются со стороны законодателя особенной защитой. Это связано с тем, что такие земли имеют стратегическое значения для страны.

Если выдел в натуре невозможен, допускается проведение выплаты стоимости соответствующей доли.

Выдел несёт в себе множество позитивных последствий, как в части владения и пользования, так и в части распоряжения ЗУ. Но при этом стоит помнить, что все межевые работы придётся оплатить собственнику, который пожелал выделиться – необходимо будет заключать договор на проведение данных работ с кадастровым инженером.

Общая долевая собственность – режим, в котором нужно уметь договариваться с другими совладельцами долей. Если взаимопонимания не достичь, то можно много времени проводить в судебных тяжбах. Иногда бывает полезно осуществить выдел доли в участке – это избавит от многочисленных сложностей, но при этом важно помнить и о расходах, которые процедура выдела за собой повлечёт.

Общую долевую собственность можно воспринимать и как фактор, который ограничивает правомочия каждого отдельного человека, но с другой стороны, только такой способ приобретения для человека возможен в определённых случаях, когда у него одного элементарно не хватает денег. Ведь при покупке ЗУ в долевую собственность равными долями каждый приобретатель платит вдвое меньше.

Как бы то ни было, а данный режим владения земельными участками достаточно распространён, и каждому человеку будет не лишним знать ответы на рассмотренные в настоящей статье вопросы.

Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы?

Аренда Части Земельного Участка Мкд Находящегося В Общедолевой Собственности

Кто может использовать землю под МКД? Может ли кто-то её продать? Приватизирован ли участок под вашим домом? Познакомившись с законами Жилищного Кодекса, вы сможете узнать больше о своей собственности и защитить свои права.

Земельный участок под МКД – чья собственность?

Наверняка вы думаете, что земля общего пользования в многоквартирном доме находится в собственности жильцов или, в крайнем случае, у коммунального объединения.

И это отчасти правильно.

Закон предусматривает безвозмездную передачу придомовой территории в общедолевую собственность жильцов.

Значит ли это, что земля под домом обязательно принадлежит вам? Нет.

Разница между новостройками и «старыми» домами

Жилищный кодекс указывает, что общедомовая земля под многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию до 2005 года, безвозмездно переходит в общедолевую собственность жильцов дома. Однако такая бесплатная передача прав происходит при соблюдении некоторых условий:

  • участок под домом имеет план с чётко обозначенными границами, которые установил местный орган самоуправления;
  • все землеустроительные работы были закончены до 2005 года, когда начал действовать Жилищный Кодекс РФ;
  • придомовой участок внесён в Росреестр и имеет кадастровый план.

Если же условия не были выполнены, то земля в многоквартирном доме так и не перешла в собственность жильцов.

ВАЖНО! Если вы приобрели квартиру до 2005 года, то стоит проверить, входит ли территория под МКД в вашу собственность.

Не волнуйтесь, если участок ещё не сформирован.

Его владельцем пока является публично-правовое образование, то есть муниципальное образование или государство.

Никто, кроме жильцов дома, по закону не сможет его приватизировать.

Поэтому жителей и так можно считать владельцами двора, однако до приватизации их полномочия несколько ограничены.

А что сказать о новостройках, введённых в эксплуатацию после 2005 года? Земля под многоквартирным домом кому принадлежит в таком случае?

В таких домах владельцы квартир автоматически являются собственниками, ведь без соблюдения вышеупомянутых условий строение не смогли бы сдать в эксплуатацию. Первоначально владельцем является застройщик, однако в момент продажи права переходят жильцам.

Как узнать, кому принадлежит земля вокруг многоквартирного дома?

Есть несколько способов выяснить, кому принадлежит территория под МКД. Самый простой – перейти на официальный сайт Росреестра и выбрать вкладку «Публичная кадастровая карта».

Там вы сможете увидеть территорию своего города или посёлка, разделённую на отдельные сектора, а также ознакомиться с детальной информацией об участке под вашим МКД.

Другой способ узнать, приватизирован ли участок под вашим домом, – проверить наличие налоговых платежей. Владельцы должны ежегодно уплачивать земельный налог.

ВНИМАНИЕ! Если территория под домом принадлежит собственникам помещений, то среди платежей должны быть квитанции об уплате налога.

Какой земельный участок можно оформить в общую долевую собственность?

Границы и размеры дворовой территории определяют местные власти, руководствуясь Жилищным и Земельным Кодексом РФ.

Земля под многоквартирным домом включает детские площадки, автостоянки, различные спортивные площадки и всю территорию, за которой ухаживают жильцы.

Конечно, участок под МКД имеет небольшие размеры. Зачастую местные власти стараются ограничить придомовую территорию, сделав её как можно меньше.

Особенно это касается крупных городов и мегаполисов, в которых каждый квадратный метр представляет собой огромную материальную ценность. Поэтому во время приватизации жители могут столкнуться с серьёзным противодействием и ограничениями со стороны чиновников.

ВАЖНО! Земля под многоквартирным домом может быть приватизирована в имеющемся размере только в том случае, когда участок не «забирает» чужую территорию.

Если же двор состоит из общественной собственности, скажем, занимает часть улицы или двора другого дома, то его приватизировать нельзя. Официальные размеры придомовой территории в таком случае будут уменьшены по отношению к фактическому размеру.

Законодательство о земле под МКД

Все вопросы, касающиеся земли под МКД регулируются на основании Жилищного Кодекса и нескольких отдельных законов.

Существует множество тонкостей и оговорок относительно участка под МКД.

Можно выделить несколько основных пунктов:

  • Приватизированная территория под многоквартирным домом считается общедолевой собственностью.К ней относятся все элементы и помещения дома, которые не являются жилой площадью, однако необходимы для эксплуатации квартир и ухода за зданием, включая крышу, несущие элементы, коридоры, лестничные площадки, технические здания, земельный участок многоквартирного дома и много другое.

ВНИМАНИЕ! Жильцы имеют право использовать общедолевую собственность в своих целях, если это не ущемляет права других соседей и физлиц.

  • Распоряжаться землёй имеют право лишь владельцы квартир, однако делать это они могут только в рамках Жилищного Кодекса РФ. Приватизация автоматически возлагает ответственность за содержание территории. Это логично, ведь люди сами заинтересованы в том, чтобы их двор был чистым и ухоженным.
  • Любые изменения относительно придомовой земли могут быть приняты лишь на общем собрании жильцов дома, при этом, чтобы решение было правомерным, необходимо более половины от числа жильцов многоэтажки.Для проведения каких изменений требуется разрешение общего собрания? Например, для сдачи небольшой части территории в аренду физлицу. Нередко это делают с целью получить прибыль, которую можно использовать для облагораживания территории и ремонта дома.Другим важным изменением является уменьшение земельного участка.Иногда об этом может попросить городской совет или застройщик, желающий использовать часть участка вашего дома для реализации определённого проекта.Оценить выгоду таких предложений и принять решение можно также только на общем собрании жильцов многоквартирного дома.
  • Владельцы общедолевой собственности могут обременить участок под МКД правом ограниченного использования. Что это значит? Жильцы могут принять решение ограничить пользование двором лицам, которые не проживают в доме.Они могут даже установить забор вокруг двора, однако он не должен мешать жителям соседних домов. Если наложенное ограничение будет нарушать права других граждан, госслужбам придётся изменить решение жильцов дома.
  • При случайном повреждении или разрушении дома вследствие стихийного бедствия, боевых действий и т. д., за владельцами квартир остаётся право собственности на общедолевую землю с элементами озеленения, техническими постройками и другими элементами.

Подведём итог. Придомовая земля находится в общедолевой собственности владельцев квартир.

ВАЖНО! Если дом был введён в эксплуатацию до 2005 года, скорее всего земля не приватизирована. Зачастую в новостройках владельцы квартир свою долю получают сразу после покупки жилья.

Предлагаем посмотреть интересную передачу о том, какую выгоду могут получить собственники квартир от придомовой территории и как лучше распорядиться землей:

Чтобы узнать, чья земля под многоквартирным домом, необходимо перейти на сайт Росреестра, который содержит детальную информацию о каждом участке города.

Важно помнить, что приватизация не несёт с собой огромных преимуществ, однако она позволяет полностью защитить двор от самовольных построек и лучше следить за его чистотой.

Оформлять ли землю под многоквартирным домом?

Аренда Части Земельного Участка Мкд Находящегося В Общедолевой Собственности

Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений.

На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод. Вот выводы, основанные на нашем опыте по оформлению земли под многоквартирными домами.

Плюсы и минусы оформления.

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами.

В соответствии со ст.

36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В какой момент возникает право собственности на землю под мкд?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ.

А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД.

Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

Плюсы и минусы оформления земли под МКД

Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах, то выглядеть это будет следующим образом.

ПЛЮСЫ оформления земли под МКД.:

Дополнительные гарантии.

  1. без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.

    ) на территории принадлежащей собственникам МКД.

  2. без согласия собственника не возможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений.

  3. невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

Дополнительная возможная прибыль.

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования.

Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

Удобство использования.

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МКД.

МИНУСЫ оформления земли под МКД:

Налоги.

C 2015 года собственники помещений в МКД освобождены от уплаты налога на землю в соответствии со ст. 389 НК РФ. Однако следует иметь ввиду, что наличие в собственности доли в праве на землю может увеличивать кадастровую стоимость самого помещения, а, следовательно, и налоговое бремя.

Ответственность.

Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка.

Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.

) несет собственник, а, значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственник (его ДУК) могут быть оштрафован за неубранный снег, за не вывезенный мусор и т.д.

Цена.

В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МКД.

Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

Неочевидные минусы оформления земли под МКД

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории.

Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены.

Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-техническими требованиями, равно как и другими факторами.

Помимо этого в качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле это не так.

Сама по себе доля в земельном участке под многоквартирным домом существует лишь гипотетически: её нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотделим от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности.

Как неотделима и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, — кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под МКД в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти очень выгодно переносить расходы на содержание домовых территорий на граждан. Именно для этого по городу Нижнему Новгороду были проведены публичные слушания по формированию земельного, которые в последствие стали большими сюрпризами для граждан, поскольку власти старались оформить максимально большие участки под МКЖ, включая территорию внутренних проездов, зон прохождения коммуникаций и т.д.

Рекомендации. Если земельный участок под МКД еще не сформирован, задумайтесь о его границах и расходах по его содержанию.

Необходимо помнить, что на землях занятых коммуникациями, нельзя строить капитальные строение, а любые временные, в т.ч. и газоны могут быть единовременно разрушены.

Если участок уже оформлен, вероятно, стоит задуматься о снижении его кадастровой стоимости, чтобы минимизировать налоговое бремя.

Никоненкова Е.В. 12.01.2018г.

Аренда части земельного участка в 2020 – без постановки на кадастровый учет, без межевания, судебная практика

Аренда Части Земельного Участка Мкд Находящегося В Общедолевой Собственности

В  ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки, однако ничего не сказано о том, позволено ли законодательством сдавать в аренду доли земельных территорий.

В связи с этим, у многих собственников территорий возникает резонный вопрос – можно ли сдать в аренду не целый участок, а лишь его часть и, если да, то как это сделать?

Поскольку в ГК РФ не указано, может ли часть земельного надела выступать объектом гражданских правоотношений, обратимся к ЗК РФ (далее – Кодекс).

Так, ст. 6 Кодекса гласит, что объектами отношений являются:

  • земля как природный ресурс;
  • земельные наделы;
  • их части.

Каких-либо иных законодательных ограничений или запретов на части земель ни в ГК РФ, ни в Кодексе нет, что также подтверждается и обширной судебной практикой по этому вопросу.

Под арендой части земли понимается гражданско-правовая сделка, в результате которой арендодатель передает часть своей земли во временное пользование арендатору, при условии внесения последним арендных платежей в порядке и сроки, установленные арендным соглашением.

Под земельным участком в Кодексе понимается такая территория, которая имеет свои границы и определенную площадь. Таким образом, сдать в аренду часть земли возможно лишь в том случае, если эта часть должным образом индивидуализирована.

Разделение земли на части производится в стандартном порядке:

  • определяются границы, то есть осуществляется межевание территории;
  • происходит согласование процедуры с различными государственными службами и ведомствами – пожарными, санитарными и экологическими структурами;
  • часть земли ставится на кадастровый учет;
  • производится регистрация земли в Росреестре.

Без постановки на кадастровый учет

По вопросу, нужно ли ставить части земель, сдаваемых в аренду, на кадастровый учет, существует два противоположных мнения.

Росреестр, как правило, при регистрации договора аренды (если он заключен на срок более 1 года) требует осуществления кадастрового учета части земли, переданной в аренду.

В свою очередь, анализ судебной практики показывает, что при заключении соглашения об аренде части участка осуществлять постановку на кадастровый учет не обязательно, если стороны подписали и согласовали документ, в котором содержится графическое и/или текстовое описание той части территории, которая сдается в аренду.

Таким образом, судебная практика показывает, что сдавить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земли не обязательно, если:

  • права на весь надел были ранее зарегистрированы;
  • при заключении договора аренды стороны в достаточной степени индивидуализировали долю земли, приведя графическое, текстовое, или одновременно и графическое, и текстовое описание.

Без межевания

Если собственник желает сдать в аренду часть, ему необходимо очертить границы на кадастровом плане, то есть осуществить процесс межевания. Выполнить работу могут кадастровые инженеры.

Сдать в аренду можно и без межевания, однако при этом придется очертить границы доли территории на плане, зафиксировать все это в соглашении и прикрепить графический рисунок в виде приложения к договору.

Но делать это достаточно рискованно – ведь в большинстве случаев такие сделки признают недействительными.

Сельхозназначения

Поскольку части участков являются объектами гражданских правоотношений, то сдача в аренду доли земли сельскохозяйственного назначения также возможна.

Нормативное регулирование данного вопроса осуществляется ст. 9 ФЗ № 101 от 24 июля 2002 года “Об обороте земель…”.

На основании ч. 1 указанной статьи, в аренду могут предоставляться участки, которые находятся в единоличной или совместной собственности, при условии их постановки на кадастровый учет.

Предоставить в аренду долю земли, предназначенной для ведения сельского хозяйства, можно, если арендатор будет соблюдать цели использования (одну или сразу несколько):

  • ведение ЛПХ;
  • дачное строительство;
  • садоводство;
  • огородничество;
  • животноводство;
  • производство сельскохозяйственной продукции;
  • производство смежной с сельским хозяйством продукции и др.

Под многоквартирным домом

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственники квартир в МКД владеют на праве общедолевой собственности участком, на котором расположен МКД, со всей имеющейся инфраструктурой (озеленение, благоустройство и др.).

При этом границы и размер территории определяются согласно требованиям ЗК РФ и законодательства о ведении градостроительной деятельности. Общие требования к образуемым и измененным земельным наделам содержатся в ст. 11.9. Кодекса.

Правила перехода земли под МКД в общую долевую собственность владельцев квартир описан в ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 года “О введении в действие…”.

Согласно ч. 2 указанной статьи, участок, на котором находится МКД, и который был сформирован до ввода в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведена процедура кадастрового учета, на безвозмездной основе переходит в общую долевую собственность.

С момента перехода территории в общедолевую собственность владельцы помещений получают возможность по сдаче в аренду части земли и получению с нее дохода.

До перехода в общедолевую собственность участок находится в ведении муниципалитета, и именно этот орган власти будет правомочен осуществлять правовые сделки с объектом.

Под зданием

Арендовать отдельно часть участка под зданием без аренды такого здания нельзя, так как недвижимое имущество неразрывно связано с землей, то есть не может быть сдано в аренду или отчуждено без соответствующего изменения статуса земли.

Более того, по смыслу нормы ст. 652 ГК РФ, земля всегда следует за судьбой имущества. Так, согласно ч. 1 указанной статьи, если гражданин арендует здание, то вместе с правом пользования этим зданием ему передается право пользования и земельным участком.

Если сдается здание, находящееся на нецелом участке, владельцу нужно произвести межевание, то есть очертить границы и в договоре аренды привести соответствующую графическую характеристику.

Образец договора залога права аренды земельного участка вы можете найти по ссылке.

Важным условием аренды части территории является ее индивидуализация, то есть выделение из общей площади надела.

Можно обойтись и без межевания, но этот момент спорный:

Оформление арендного контракта в отношении доли практически не отличается от других ситуаций, которые связаны с передачей территорий во временное пользование.

Под этим имеется в виду полное описание земли, с указанием индивидуализирующих признаков:

Существенным условием является указание на сумму арендных платежей. Их размер арендодатель устанавливает самостоятельно.

Поскольку сдается только часть, необходимо приложить графическую или текстовую характеристику границ в виде отдельного приложения.

Если условие о сроке отсутствует, считается, что договор заключен на неопределенный срок.

Арендодатель может ограничить право арендатора на использование территории, перечислив списком лишь ту деятельность, которую возможно осуществлять.

Судебная практика сложилась таким образом, что сдавать в аренду часть участка без процедуры межевания – не самое лучшее решение.

Суды придерживаются позиции, что каждый земельный объект должен быть индивидуализирован, то есть иметь собственные признаки, позволяющие отнести его к полноценному объекту гражданских правоотношений.

Итак, аренда части земельной территории допускается законом, но только, если собственник произвел процедуру межевания до подачи документации на госрегистрацию.

В остальном, процесс сдачи в аренду мало отличается от такового в отношении целого участка земли.

Вс рф о праве собственников на формирование участка под мкд

Аренда Части Земельного Участка Мкд Находящегося В Общедолевой Собственности

Формирование земельного участка – дело непростое, но зачастую очень нужное УО и собственникам для его содержания и благоустройства. Правда, сделать это не всегда просто. Рассказываем о судебном деле, в котором ВС РФ пояснил, с какого момента участок становится частью общего имущества и может ли орган власти отказать в формировании территории под МКД.

Собственник подала в орган региональной власти заявление о формировании земельного участка под МКД

Собственник помещения в многоквартирном доме обратилась в областной департамент имущественных отношений с заявлением о формировании придомового участка с целью включить его в состав общего имущества МКД. Участок был отдан в бессрочное пользование расположенному рядом санаторию, собственником выступал субъект РФ.

Департамент отказал собственнику, мотивировав ответ тем, что формирование земельного участка под многоквартирным домом производится на основании разработанного и утверждённого проекта межевания территории. Поскольку собственник не предоставила реквизиты такого проекта, то сформировать земельный участок невозможно.

К тому же, как указало в ответе ведомство, санаторий, в постоянном пользовании которого земельный участок находится, не давал согласия на выделение участка: учреждение было готово предоставить участок не более 400 кв.м. в то время, как собственник просила сформировать участок в 2600 кв.м.

Возникновение права собственности на земельный участок под МКД

Собственнику отказали в формировании земельного участка из-за отсутствия проекта межевания

Собственник посчитала отказ департамента незаконным и подала в суд иск с требованием обязать ведомство провести работу по формированию земельного участка под МКД.

Суд первой инстанции согласился с тем, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное лицо вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 № 189-ФЗ).

Однако судья признал законным отказ органа региональной власти в формировании земельного участка под МКД в 2 600 кв.м., так как он находится в постоянном (бессрочном) пользовании у санатория, и санаторий согласен на отчуждение только 400 кв.м. участка.

При этом судья сослался на нормы п. 2 ч. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ. Если по схеме расположения земельный участок полностью или частично совпадает с местоположением участка по ранее утверждённой схеме, срок действия которой не истёк, то этот факт является основанием для отказа в утверждении новой схемы расположения участков.

Срок действия схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под многоквартирным жилым домом на момент рассмотрения дела в суде не истёк. Поэтому сформировать участок под МКД, который пересекается с участком, отданным в пользование санаторию, невозможно.

Также, как указал суд, в силу п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории.

Поскольку проект межевания рассматриваемой территории не был разработан, то оснований для удовлетворения иска не имеется. Иск собственника был отклонён.

Как оформить земельный участок под многоквартирным домом

Вс рф отметил право собственников помещений в мкд на формирование земельного участка под этим домом

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и отклонил жалобу собственника, также ему отказали в кассации. Тогда истец обратилась в Верховный суд РФ, который не согласился с выводами предыдущих судов.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для этого в ст. 16 № 189-ФЗ установлены специальные порядок и условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нём расположен.

ВС РФ отметил, что право собственников на долевое владение земельным участком под МКД связано с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учёта:

  • Если земельный участок под МКД был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.
  • Если земельный участок был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта. При этом каких-либо актов органов госвласти или органов МСУ о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется.
  • Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён кадастровый учёт, земля под МКД находится в собственности публично-правового образования.

Как установить на придомовой территории шлагбаум и дорожные знаки

Орган власти не может отказать собственникам в праве на формирование участка под МКД

В рассматриваемом деле земельный участок не был сформирован и в отношении него не был проведён кадастровый учёт. Поэтому, как отметил ВС РФ, формирование земельного участка должно быть произведено органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению любого собственника помещений в МКД (ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ).

Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы госвласти или в органы МСУ с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта.

Следовательно, именно на областном департаменте, куда обратилась истец, лежит обязанность сформировать земельный участок под МКД. Отсутствие утверждённого проекта планировки территории не является основанием для отказа гражданам в реализации их права на формирование земельного участка.

Также ВС РФ указал на то, что судом первой инстанции не была проведена проверка того факта, что срок действия схемы расположения спорного земельного участка к моменту судебного разбирательства не истёк.

ВС РФ сделал вывод о том, что при рассмотрении иска собственника были допущены нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела. Решение суда первой инстанции было отменено, а дело – отправлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела иск собственника был удовлетворён. Суд обязал региональный департамент имущественных отношений провести работу по формированию земельного участка под МКД.

Право долевой собственности на участок под МКД возникает с момента его постановки на кадастровый учёт

Как отметил в указанном деле ВС РФ, земельный участок под МКД переходит в долевую собственность владельцев помещений в таком доме:

  • с момента введения в действие ЖК РФ, если до этого он был поставлен на кадастровый учёт;
  • с момента проведения кадастрового учёта, если он состоялся после вступления в силу ЖК РФ.

Кадастровый учёт проводит уполномоченный орган государственной, региональной, муниципальной власти – самостоятельно или по заявлению любого собственника помещения в доме, который расположен на таком земельном участке.

При этом уполномоченный орган не может отказать собственникам в реализации их права на формирование придомовой территории с целью включения её в общее имущество МКД.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->